Anfitriones de Airbnb tendrán que pagar IRPF por sus alquileres temporarios

A partir del 1° de julio de 2026, las plataformas digitales de alojamiento están obligadas a reportar trimestralmente a la DGI todas las transacciones de alquiler realizadas en el país. El primer informe trimestral (julio a setiembre de 2026) se enviará en febrero de 2027, tal como lo establece la Resolución 15/18.

Sin embargo, la obligación tributaria para los anfitriones no espera esa fecha: el pago del anticipo del IRPF debe comenzar a cumplirse mes a mes desde el mismo momento en que se genera el ingreso.

Lejos de tratarse de un impuesto nuevo, esta normativa busca transparentar un negocio que ya estaba gravado desde 2007. La diferencia ahora es que la DGI contará con información precisa para cruzar datos y verificar el cumplimiento. Para los anfitriones de Montevideo y resto del país, esto implica entender con exactitud qué se paga, cómo se descuentan los gastos y, sobre todo, qué hacer para no incurrir en sanciones.

El anticipo mensual del 10,5% se paga siempre, aunque tengas pocas noches alquiladas

El esquema actual para quienes alquilan a través de Airbnb no contempla un monto mínimo a partir del cual se deba empezar a pagar. Tal como lo detalló el contador Pablo Silveira Brundi durante una reunión virtual con más de 100 anfitriones locales, “no existe un mínimo” y “el que alquila una sola noche al año ya está obligado a liquidar el anticipo”. La tasa aplicable es del 10,5% sobre el ingreso bruto total de cada mes, sin importar si el monto es reducido.

Es importante aclarar que ese 10,5% se calcula sobre el precio total que paga el huésped por la noche (el valor publicado de la estadía), y no sobre la comisión que descuenta la plataforma. Aunque la comisión de Airbnb es un gasto deducible en la declaración jurada final, para el pago mensual del anticipo se toma el monto bruto percibido.

En la práctica, si alquilaste tu propiedad por $50.000 en julio, por ejemplo, deberás pagar $5.250 en agosto, con vencimiento el día 26 de ese mes (el numeral 22 del calendario anual de DGI).

Dónde y cómo se genera el pago ante DGI

Para realizar el pago, el anfitrión debe ingresar a la web de DGI, acceder a la sección “Servicios en Línea” y generar el formulario 298 (boleto de pago). Allí se utiliza el código de impuesto 111, correspondiente al IRPF – Categoría 1 – Anticipo de Arrendamientos. El sistema permite cargar el mes de devengamiento (por ejemplo, 7 para julio) y el importe a abonar. La plataforma no actúa como agente de retención, por lo que el propio contribuyente es el responsable de emitir el boleto y verter el impuesto en DGI.

Silveira Brundi fue enfático en este punto: “la resolución no determina ni nombra a las plataformas como agente de retención; somos nosotros quienes debemos hacer el cálculo, emitir el boleto y pagar”. Quien omita este paso y espere a que DGI se comunique recibirá, además del tributo adeudado, multas que pueden alcanzar el 20% del monto original si se abonan después de los 90 días corridos desde el vencimiento (con recargos escalonados del 5% y 10% según la demora).

Qué gastos se pueden deducir (y cuáles no)

Al momento de evaluar si conviene presentar la declaración jurada anual (formulario 11) o quedarse con el anticipo del 10,5% como pago definitivo, la clave está en las deducciones permitidas. Según la exposición del contador, solo tres conceptos son deducibles para los alquileres temporarios por plataformas digitales: la comisión de Airbnb, la contribución inmobiliaria y el impuesto de enseñanza primaria. Ambos tributos inmobiliarios deben prorratearse estrictamente en función de los días que la propiedad estuvo efectivamente alquilada durante el año.

Por el contrario, no son deducibles bajo ningún concepto los gastos de limpieza, el mantenimiento del complejo, los servicios de administración ni las reparaciones ordinarias. El contador respondió con contundencia a una consulta específica sobre este tipo de erogaciones: “no, no es deducible”.

Tampoco se pueden deducir los créditos por incobrables (ya que la plataforma garantiza el pago) ni los honorarios profesionales de suscripción de contratos. Si el inmueble está alquilado todo el año, la deducción es total, pero si se alquiló solo tres meses, se deduce exactamente la proporción de 3/12 de esos impuestos.

La exoneración por 40 BPC: cómo funciona y por qué se tramita todos los años

El alivio fiscal más importante para pequeños anfitriones es la exoneración del IRPF cuando la totalidad de los ingresos por arrendamientos no supera las 40 BPC en el año calendario (aproximadamente $274.560 en 2026). Si el inmueble pertenece a más de un propietario (por ejemplo, un matrimonio que alquila conjuntamente), el límite se duplica a 80 BPC ($549.120).

Sin embargo, el contador subrayó un punto fundamental: “la exoneración no es automática ni se puede decidir por anticipado”. Aunque estés seguro de que no superarás el tope, igualmente debes pagar los anticipos mensuales del 10,5% a lo largo del año.

Una vez cerrado el ejercicio, si efectivamente no superaste el límite, puedes iniciar el trámite formal para que te devuelvan lo pagado. Ese trámite exige presentar el formulario 5600 (levantamiento de secreto bancario) y una constancia de generación de inmuebles, además de un certificado notarial que acredite los datos del padrón, la ubicación, la participación en el inmueble y los ingresos percibidos (para lo cual el escribano solicitará las liquidaciones de Airbnb).

La exoneración aprobada genera un crédito fiscal que se puede utilizar para pagar anticipos del ejercicio siguiente o bien cobrarlo en efectivo, similar al mecanismo de devolución del IRPF por trabajo.

Y este proceso no es de una sola vez: “todos los años lo vamos a tener que realizar”, advirtió el contador. Si un año calificas y al siguiente superas las 40 BPC, simplemente perderás el beneficio en ese segundo año, pero deberás volver a tramitarlo si al tercer año vuelves a estar por debajo del límite.

Aclaraciones clave sobre años anteriores, daños y gestores

La nueva resolución solo aplica a partir del 1° de julio de 2026, por lo que DGI no recibirá información de Airbnb sobre alquileres de 2025, 2024 o años previos a través de este canal específico. No obstante, el contador aclaró que “eso no quita que puedan ser inspeccionados por otra cuestión”.

Además, los pagos que recibe el anfitrión por conceptos distintos al alquiler, como compensaciones del seguro por daños (rotura de un televisor, pintura, etc.) o reembolsos de gastos de luz y agua, no se consideran “precio de alquiler” y, por tanto, no están alcanzados por el anticipo del 10,5%.

En cuanto a quienes gestionan inmuebles sin ser propietarios, la obligación tributaria recae actualmente sobre el titular del inmueble. Sin embargo, el director general de Rentas ya anticipó que, en una segunda etapa, se analizará qué actividades económicas realizan estos gestores y si reciben una retribución por el servicio, lo que podría derivar en futuras regulaciones.

Recomendación final: paga el anticipo y asesorate

Para cualquier anfitrión, la estrategia más segura es cumplir mes a mes con el anticipo del 10,5% y, al cierre del año, evaluar con un contador si conviene presentar la declaración jurada aplicando las deducciones permitidas. En el ejemplo práctico que compartió el contador, con ingresos de $150.000 en tres meses, el anticipo dio $15.750, mientras que el impuesto del 12% sobre la renta neta (una vez deducidos los impuestos inmobiliarios prorrateados) arrojó $16.650, resultando más conveniente el anticipo. Pero en casos con mayores deducciones, podría ser al revés.

Lo que no admite discusión es que el pago mensual es obligatorio y que el trámite de exoneración (si corresponde) debe renovarse cada año. La normativa ya está vigente, las multas por incumplimiento son reales y la DGI tendrá los datos en febrero de 2027 para hacer el cruce. Los anfitriones que actúen con anticipación evitarán sorpresas y podrán planificar su negocio con tranquilidad.