Ley de Vivienda Promovida: 2.110 proyectos ingresados y récord en 2025 con desplazamiento hacia Canelones

Del total de proyectos ingresados a la Oficina del Inversor, 1.704 recibieron la declaratoria promocional del Poder Ejecutivo. En etapa de estudio permanecen 231 proyectos, mientras que 175 figuran como inactivos por desistimiento o revocación. El universo total de viviendas comprendidas en esas iniciativas alcanza 69.842 unidades, de las cuales 7.807 corresponden a proyectos inactivos.

Entre los proyectos ya promovidos se proyectan 47.000 viviendas. Más de 28.200 de esas unidades completaron su construcción. Otras 13.000 viviendas se encuentran en ejecución de obra. El remanente de 20.700 unidades aún no inició obras: 5.900 pertenecen a proyectos que ya cuentan con declaratoria promocional y 14.800 corresponden a proyectos todavía en estudio.

La acumulación de unidades sin inicio de obra configura un stock potencial que no ha ingresado al mercado. El informe de la ANV señala que esa magnitud de proyectos pendientes de ejecución evidencia la escala alcanzada por el régimen de promoción.

El ingreso de proyectos por año muestra una aceleración sostenida a partir de 2021. La modificación reglamentaria implementada en 2020 explica ese cambio de pendiente. En 2025 se ingresaron 326 proyectos, la cifra anual más alta desde la promulgación de la ley. Ese registro supera en 32% los 246 proyectos ingresados en 2024.

Dinámica de ingreso mensual y acumulados

El período móvil de doce meses cerrado en enero de 2026 totaliza 328 proyectos ingresados. Ese volumen se ubica levemente por debajo de otros picos históricos de doce meses, que superaron los 340 proyectos. Marzo de 2025 constituyó el máximo mensual histórico con 62 proyectos ingresados. Abril de 2025 registró 46 proyectos. Enero de 2026 cerró con 14 proyectos, dos más que en enero de 2025.

La distribución por tamaño de proyecto exhibe un patrón dual. Del conjunto de 1.935 proyectos activos —promovidos y en estudio—, el 60% corresponde a emprendimientos pequeños de hasta 20 viviendas. Los proyectos medianos, de entre 21 y 50 unidades, representan 24%. Los proyectos grandes, con más de 50 viviendas, constituyen apenas 16% del total de iniciativas.

La participación por volumen de viviendas invierte esa distribución. Los 296 proyectos grandes concentran 37.691 unidades, más del 60% del total de viviendas activas. Los proyectos pequeños reúnen 9.239 viviendas. El promedio de unidades por proyecto se ubica en 32 viviendas, un registro que el informe atribuye al ingreso de desarrollos de mayor porte en los últimos períodos.

 

Concentración de viviendas en proyectos grandes

En el último año móvil la concentración se profundiza. Los proyectos grandes explican 76% de las viviendas ingresadas en ese lapso. La tendencia a la mayor escala se consolida como rasgo del régimen en su fase reciente.

La localización territorial de los proyectos activos presenta un núcleo principal en Montevideo. La capital concentra 1.270 proyectos, equivalentes a 65,6% del total. Canelones registra 331 proyectos y Maldonado, 116. En términos de viviendas activas, Montevideo acumula más de 42.000 unidades. Canelones suma 11.475 viviendas y Maldonado, 4.311.

En el interior del país, Colonia registra 858 viviendas activas, Paysandú 753, Salto 684 y Soriano 620. El resto de los departamentos presentan volúmenes inferiores.

El análisis del último año móvil modifica la fotografía territorial. Montevideo reduce su participación relativa en el ingreso de proyectos: pasa de 65,6% en el acumulado histórico a 53,5% en los últimos doce meses. Canelones incrementa su peso de 17% a 27,9% en el mismo corte. El informe vincula ese crecimiento con la actividad en Ciudad de la Costa.

Maldonado mantiene una participación similar a su promedio histórico. Paysandú duplica su incidencia relativa y alcanza 17 proyectos en el último año móvil. Salto registra 2,7% de participación en el período reciente y Soriano 1,7%. En el resto de los departamentos el ingreso permanece estable o disminuye en términos relativos.

 

El cambio en la distribución territorial también se verifica en el volumen de viviendas ingresadas en el último año móvil. Montevideo y Canelones explican conjuntamente 89% de las viviendas activas incorporadas en ese lapso. Canelones pasó de representar 18,5% del total histórico de viviendas a explicar 37,1% de las unidades ingresadas en los últimos doce meses.