Entra en rigor en Berlín ley que regula la especulación en precios de los alquileres

Desde el pasado 23 de noviembre entró a regir en Berlín una nueva legislación que obliga a los propietarios de viviendas de alquiler, que sean considerados excesivos según las métricas de la ciudad, a bajarlos a fin de reducir el rango de maniobra de la especulación inmobiliaria.

Cerca del 85% de los residentes de la capital alemana alquilan apartamentos y, según la Asociación de Inquilinos de Berlin (BMV, por sus siglas en alemán), casi 365.000 apartamentos en la ciudad son elegibles para la inminente reducción del alquiler. Pero esa cifra está en disputa: un estudio de la consultora inmobiliaria F+B estima que más de medio millón de apartamentos calificarían.

«Es un golpe de suerte para los inquilinos de Berlín que tengamos un límite de alquiler aquí, a la luz de la crisis económica causada por la pandemia de COVID-19″, dijo el titular de la BMV Reiner Wild en un comunicado, y calificó la reducción como «apropiada, justificable y sensata».

Según lo estipulado en la legislación, lo más probable es que se apliquen rebajas a alquileres que se hayan firmado en los últimos cinco a seis años, ya que en ese periodo de tiempo es que han aumentado más fuertemente los alquileres, promediando un incremento del 30%, notándose más aumentos en aquellos apartamentos que fueron remodelados.

El alquiler de un apartamento medio de 60 metros cuadrados oscila entre los €850 y los €850, alrededor de un tercio del ingreso medio de los hogares.

Intereses privados vrs. el bien común

Según un informe del semanario Der Spiegel, más del 70% de los berlineses estaban de acuerdo con que se congelaran los precios de los alquileres y se introdujeran máximos para evitar la especulación.

La historia reciente de la vivienda en Berlín parece inclinarse hacia el beneficio de los desarrolladores privados. Al igual que en muchas grandes ciudades del mundo, en esta urbe del primer mundo la mayoría de construcciones de viviendas son privadas, y a pesar de que los gobiernos de la ciudad y federal han apostado por crear más viviendas sociales, la relajación de las regulaciones a la construcción han provocado un boom inmobiliario de apartamentos que no son accesibles para la mayoría de inquilinos.

Los residentes de décadas se han visto desplazados hacia las afueras de la ciudad como consecuencia del aburguesamiento o gentrificación (anglicismo del término gentrification), fenómeno que sucede cuando una clase social más pudiente se apropia de un barrio que otros sectores con menores ingresos no pueden pagar.

Berlín tuvo el mayor volumen de inversión en vivienda residencial en toda Europa en 2018. La rápida transformación del mercado de la vivienda en la ciudad también estuvo acompañada de fuertes aumentos en el alquiler. Como ha señalado recientemente el sociólogo alemán Andrej Holm, los alquileres allí han aumentado un 36% desde 2009, mientras que los alquileres de los apartamentos más nuevos han aumentado un 65%.

El tope de alquiler puede verse como un éxito a corto plazo que ofrece protección a los inquilinos y una pausa de emergencia muy necesaria contra los ciclos de desplazamiento y desalojo que se han convertido en una experiencia rutinaria para muchos berlineses. Sin embargo, los propietarios y desarrolladores no han visto con buenos ojos la normativa y prometieron dar una lucha para derogarla.

Holm remarca en su postura que el tope a los alquileres no debe verse como una panacea sino como una herramienta para que las autoridades se vuelquen de nuevo hacia políticas de vivienda más sociales y generar una discusión más amplia sobre la distribución de las tierras tanto en Berlín como en otras ciudades del país federal.

Precios promedio en Berlín

Según el portal de análisis de costos de vida Numbeo, los alquileres de los apartamentos en la ciudad se ubican en los siguientes escalafones:

• Apartamento (1 dormitorio) en el centro: €898.40
• Apartamento (1 dormitorios) fuera del centro: €660.31
• Apartamento (3 dormitorios) en el centro: €1.705.27
• Apartamento (3 dormitorios) fuera del centro: €1.217.65

Si se pretende comprar una vivienda, el promedio del precio cuadrado en el centro es de €5.687.70, o sea que un apartamento de unos 60 metros podría costar cerca de €341.000. Si la idea es comprar fuera del centro de Berlin, un apartamento de esas mismas dimensiones asciende a €217.000.

Todo esto se complica porque el salario promedio, después de los impuestos y rebajas, es de €2.411.88.