Montevideo sigue teniendo el metro cuadrado más caro de Latinoamérica

Comprar un departamento en Montevideo cuesta más por metro cuadrado que en Ciudad de México, Buenos Aires o São Paulo. No es una percepción ni una anécdota de corredor inmobiliario: es el resultado de un estudio académico riguroso que lo mide dos veces por año desde hace más de una década.

El Relevamiento Inmobiliario de América Latina (RIAL), elaborado por el Centro de Investigación en Finanzas (CIF) de la Escuela de Negocios de la Universidad Torcuato Di Tella de Buenos Aires, en conjunto con Zonaprop, ubicó a Montevideo en el primer lugar del ranking regional con un valor de USD 3.209 por metro cuadrado, según datos de septiembre de 2025. Es la ciudad más cara de las 12 analizadas en siete países de la región.

Qué mide el estudio y por qué importa

El RIAL no mide cualquier propiedad. Se enfoca en departamentos de uno o dos dormitorios, con superficies de entre 20 y 100 metros cuadrados, ubicados en barrios comparables a Barrio Norte, Belgrano, Caballito y Recoleta en Buenos Aires. En Montevideo, eso equivale a zonas habitadas típicamente por jóvenes profesionales y familias de clase media-alta.

Los precios surgen de la mediana de los avisos publicados en los principales portales inmobiliarios de cada país, expresados en dólares estadounidenses al tipo de cambio promedio del período. No son precios de cierre, sino de oferta publicada, lo que refleja las expectativas del mercado más que las transacciones cerradas.

La metodología homogénea es lo que hace al estudio útil para comparar: no se trata de mezclar un monoambiente en una zona periférica de Lima con un dos dormitorios en Pocitos.

El ranking completo de septiembre de 2025

Montevideo encabeza la lista con USD 3.209 por metro cuadrado. Le siguen Ciudad de México (USD 2.909), Monterrey (USD 2.787), Guadalajara (USD 2.717) y Buenos Aires (USD 2.622). En la mitad del ranking aparecen São Paulo (USD 2.578), Río de Janeiro (USD 2.440) y Lima (USD 2.243).

Las ciudades más accesibles son Ciudad de Panamá (USD 1.881), Rosario (USD 1.750), Córdoba (USD 1.733) y Quito, que cierra el ranking con USD 1.200 por metro cuadrado.

La brecha entre el extremo más caro y el más barato es enorme: comprar un metro cuadrado en Montevideo cuesta más del doble que hacerlo en Quito.

Montevideo bajó, pero sigue primera

La capital uruguaya no solo lidera: lo hace pese a haber registrado la mayor caída de precios del semestre. Entre marzo y septiembre de 2025, el metro cuadrado en Montevideo bajó 3,6% en dólares nominales, la variación negativa más pronunciada de todas las ciudades relevadas.

Aun con esa caída, ninguna otra ciudad se le acercó. Ciudad de México, en segundo lugar, cotiza USD 300 por debajo. La distancia que Montevideo mantiene respecto al resto del ranking es estructural, no coyuntural.

El promedio regional, en cambio, subió 6,2% en dólares nominales en ese mismo período. Las ciudades con mayor aumento fueron Guadalajara (14,7%), São Paulo (13,2%) y Río de Janeiro (9,5%).

Cómo evolucionó Montevideo en los últimos dos años

La tendencia de los últimos cuatro períodos semestrales muestra una ciudad que alcanzó su pico en septiembre de 2024 y viene moderándose desde entonces, sin perder el liderazgo regional.

En marzo de 2024, el metro cuadrado en Montevideo costaba USD 3.289. En septiembre de ese año subió a USD 3.454, su valor más alto del ciclo. En marzo de 2025 bajó a USD 3.330 y en septiembre de 2025 llegó a los USD 3.209 actuales.

La trayectoria describe una corrección moderada desde máximos, no un derrumbe. Para quienes buscan comprar, el mercado sigue siendo caro en términos regionales. Para quienes ya tienen propiedades, los valores se mantienen sólidos en dólares.

Por qué Montevideo es tan cara

No existe una causa única. Los analistas del mercado inmobiliario uruguayo señalan varios factores que se combinan: la fuerte dolarización del sector, que históricamente fijó precios en moneda estadounidense y los blindó de la inflación en pesos; la demanda de compradores argentinos que encontraron en Montevideo estabilidad jurídica y cambiaria.

El crecimiento del sector de alquileres temporarios vinculado al turismo y a la migración profesional; y una oferta de suelo urbanizable que, en los barrios de mayor demanda, no crece al mismo ritmo que el interés comprador.

A eso se suma que Uruguay tiene uno de los mercados inmobiliarios más transparentes y con mayor seguridad jurídica de América Latina, lo que atrae capital de preservación de valor más allá de sus fronteras.

Lo que viene: cuándo se publica el próximo dato

El RIAL se publica dos veces por año, con datos de marzo y septiembre respectivamente. La próxima edición, que capturará el mercado de marzo de 2026, se espera para mayo o junio de 2026. Será el primer termómetro regional del año y dirá si la tendencia bajista de Montevideo continuó o si el mercado volvió a presionar al alza.

Por ahora, el dato vigente es claro: ninguna ciudad de América Latina tiene el metro cuadrado más caro que Montevideo.