Para evitar caos, comunas renuncian a la preferencia

Desde la promulgación de la Ley de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible, en junio de este año, los gobiernos departamentales han buscado distintas formas para ejercer (o no) el derecho de preferencia que les brinda el articulado ante la venta de cualquier inmueble en el departamento.

«El gobierno departamental tendrá preferencia para la adquisición de inmuebles objeto de enajenación onerosa entre particulares en las áreas dispuestas específicamente por los instrumentos de ordenamiento territorial», señala textualmente el artículo 66 de dicha ley. Esto significa que antes de concretar cualquier compra-venta entre particulares, los interesados deben «ofrecer» el inmueble a las intendencias municipales.

Sin embargo, para poder ejercer este derecho las intendencias deben contar con planes de ordenamiento territorial o directrices que delimiten claramente las predios de interés, en función de proyectos departamentales que justifiquen la compra. No todos los gobiernos departamentales tienen planes de ordenamiento territorial actualizados y la mayoría de las intendencias que sí los tienen deben adaptarlos en función de las nuevas exigencias de la ley.

La nueva norma, por otra parte, establece en su artículo 84 que las disposiciones de la Ley «se aplicarán a partir de su publicación, aun cuando no estén aprobados los respectivos instrumentos de ordenamiento territorial», por lo que la ley está vigente y se debe aplicar. Es por esto que muchas intendencias prefirieron renunciar al derecho de preferencia, hasta tanto no aprueben las nuevas directrices de ordenamiento territorial, y solucionar así la situación en la que las colocó la ley.

La Asociación de Escribanos del Uruguay calificó esta ley como «inaplicable», ya que las intendencias «no tienen el dinero, no tienen las áreas definidas y tampoco saben cómo» adquirir los predios, en caso de que así lo definieran. (Ver recuadro).

Según un reciente relevamiento realizado por la Asociación de Escribanos, las intendencias de Canelones, Rocha, Soriano, Florida, Flores, Lavalleja, Durazno, Colonia, Río Negro, Tacuarembó y Salto aprobaron resoluciones en este sentido. Si bien todavía resta conocer la decisión de las comunas de San José, Paysandú, Cerro Largo, Artigas, Rivera y Treinta y Tres, de las consultadas sólo la Intendencia Municipal de Montevideo estudia los casos de compra-venta presentados por los interesados, y la de Maldonado se prepara para hacerlo en poco tiempo (Ver recuadro). El resto, al menos por ahora, renuncia a las potestades que le brinda la ley, a través de distintos mecanismos.

Por ejemplo, en la Intendencia Municipal de Lavalleja la Dirección de Arquitectura expide en tiempo real y sin costo, a los particulares involucrados en el proceso de compra-venta, una constancia genérica en la cual se expresa que de acuerdo a la normativa departamental vigente, no se dispone de los instrumentos de ordenamiento territorial que permitan ejercer el derecho de preferencia previsto por la Ley Nº 18.308.

Según explicó a LA REPUBLICA Herman Vergara, intendente del departamento, «como norma general funciona así, lo que no significa que en algún caso puntual en que haya interés, en el futuro, no se aplique». Sin embargo, Vergara expresó que así se encontró «la forma menos burocrática para no trancar el proceso de transferencia de bienes», porque de lo contrario se formaría una gran cantidad de expedientes sin resolución.

En Montevideo la comuna sí estudia los casos que se presentan, aunque el director de la Asesoría Jurídica, Javier Miranda, aseguró que no se observará las ventas que se hayan realizado en este período sin la consulta al municipio. Miranda informó a LA REPUBLICA que está a estudio una propuesta para que la comuna tenga un plazo para darle respuesta a los interesados. Una vez cumplido ese plazo, «si la IMM no se pronuncia se entiende que no tiene interés en el predio», explicó. Eso se hace, en el mismo sentido, «para no trabar la negociación de inmuebles y no generar así inestabilidad en el mercado inmobiliario».

Actualmente, según informó Miranda, el trámite se inicia cuando el escribano solicita ante la comuna el Certificado de Gravamen. De allí pasa al departamento de Planificación, al Servicio de Estudios y Regulación Territorial de la comuna, que analiza el predio y se expide. Hasta ahora, según señaló el asesor, la comuna no ha realizado ninguna compra por esta vía.

Miranda aseguró que la Ley de Ordenamiento Territorial «sin duda da beneficios» a las intendencias, aunque de todas formas relativizó las nuevas potestades de los gobiernos departamentales para adquirir inmuebles. «Para que la comuna pueda hacer uso de tal facultad, el predio tiene que estar dentro de un programa de ordenamiento territorial» previamente planificado por el gobierno departamental. También para esos casos, las intendencias ya contaban con el mecanismo de la expropiación.

La Intendencia Municipal de Canelones, mediante la resolución Nº 08/06206, del 16 de octubre pasado, afirma: «Que todos los bienes inmuebles del Departamento de Canelones se consideren fuera de preferencia desde la entrada en vigencia de la Ley Nº 18.308 Art. 66, hasta tanto no se encuentren debidamente aprobados por el Organo Legislativo Comunal los instrumentos de Ordenamiento Territorial».

El director de Planificación de la comuna canaria, Andrés Ridao, informó que se optó por adoptar esta resolución genérica debido a que había «muchísimos pedidos de escribanos» para estudiar casos de compra-venta de inmuebles. Ridao dijo a este diario que esperan aprobar en poco tiempo el Costa Plan, las directrices territoriales para la Ciudad de la Costa, actualmente en período de audiencia pública. También están en curso la primera fase del Plan de la Costa de Oro, que se espera aprobar a fines de 2009, el Plan sobre la Ruta 5 y un cuarto plan director sobre la microrregión de la ciudad de Canelones, Santa Lucía y Joanicó.

En una situación similar se encuentra la Intendencia Municipal de Colonia, que adoptó a principios de octubre la resolución que textualmente expresa «No ejercer» el derecho de preferencia hasta tanto no se aprueben las normas departamentales necesarias para hacerlo. Walter Debenedetti, responsable de la Secretaría de Planeamiento y Ordenamiento Territorial de la comuna, informó a LA REPUBLICA que antes de haberse aprobado la Ley Nº 18.308 en la Junta se discutía el Plan Director del departamento, por lo que se retiró del Legislativo una vez aprobada la ley, para modificarlo según las nuevas exigencias. En Colonia, entonces, tampoco se expide por ahora ningún tipo de constancia.

En otras intendencias la aprobación de la ley motivó el análisis de los planes de ordenamiento territorial. Es el caso de la Intendencia Municipal de Durazno, que en la misma resolución que establece que no se controlará ni expedirá ningún certificado respecto a la compra-venta de bienes, se establece el estudio de los informes territoriales.

Por su parte, la Intendencia Municipal de Soriano resolvió en el mismo sentido que las anteriores, explicitando en la resolución «la importancia de no generar inseguridad y dificultades en la contratación entre particulares», y estableciendo en este caso la validez de la resolución hasta el 30 de junio de 2009. Las intendencias de Salto, Tacuarembó, Río Negro, Rocha, Florida y Flores emitieron resoluciones en el mismo sentido.