"Una misma vivienda básica para todos es la decisión más fuerte que ha tomado el gobierno"

-Hay muchos temas que el gobierno ha puesto encima de la mesa y que interesan a la gente. Obviamente, está aprobada la Reforma Tributaria, pero se habla de la reforma de la salud y de otras. En este escenario, muchos se preguntan qué pasa con la política de vivienda. Creo que la mejor manera de verlo sea que usted explique lo que el Parlamento ha convertido en ley: la reforma del Banco Hipotecario, la Agencia Nacional de Vivienda y el rol del ministerio.

-Antes, permítame una introducción. No hay política de vivienda pública, donde el Estado intervenga, sin que haya crédito. La vivienda es un bien muy caro, el más caro que consume una familia en su vida, y no hay política pública que pueda trabajar hacia la población que no accede por su cuenta a esa vivienda si no tiene fondos para atender la demanda. Esa política pública se construye con tres elementos: un esfuerzo propio, de la gente, un ahorro, que se transforma en plata en algunos tipos de programa y en trabajo en otros, como el caso de las cooperativas por ayuda mutua; un subsidio estatal que es lo que hace el Plan Quinquenal del Estado, que define a qué población va a destinarlo, porque no es para todos; y préstamos, o sea recursos, con los cuales la familia toma una parte para poder construir.

A veces, según el caso, falta alguna pata. Pero para atender a la población el tema del crédito es básico, porque la vivienda es muy cara. Desde 2002 para acá, por la crisis, aunque ya venía arrastrando problemas, el Banco Hipotecario, o sea el prestador ­que lo fue primero monopólico de modo directo y luego indirectamente, porque inhibió el desarrollo de un mercado hipotecario, por subsidios ocultos o por una ineficiencia que hacía que la banca privada no pudiera competir­, fue técnicamente cerrado. Entonces, uno de los temas centrales de esta administración, para poder implantar una política pública, es que vuelva a haber crédito.

Pero cada vivienda a ofrecer implica un costo muy alto, arriba de 30.000 ó 40.000 dólares, según quien la haga. Un cooperativista la puede hacer más barata y una empresa más cara. Y nosotros no vamos a subsidiar 30.000 dólares por familia porque tenemos el otro problema, que va atado a éste, que es que el país tiene recursos acotados para atender una demanda que se amplió fuertemente a partir de la crisis. Necesitamos crédito. Por eso la recuperación del Banco Hipotecario, un instrumento público que se asocie a las políticas, que sea reestructurado y que cumpla realmente su función, que es la de dar créditos.

-Permítame una interrupción. Entonces estamos planteando que el Estado, para recuperar al Hipotecario, lo va a tener que capitalizar.

-Sí, lo va a tener que hacer…

-De tal manera que vuelva a prestar…

-Exactamente.

-¿Pero sería el único organismo del Estado que prestaría con estos fines?

-Bueno, hoy está en boga la discusión sobre si el Banco República puede prestar para vivienda. El Hipotecario, en esta etapa, va a quedar reestructurado y capitalizado, a través de un proceso que no implica poner directamente recursos sino asumir sus pasivos contra una cartera que se retira, que tiene valor pero es muy problemática de cobro…

-¿Es lo que pasa a un fideicomiso?

-Pasa a varios fideicomisos, y según como esté establecido el préstamo y sus características pasaría a esta Agencia Nacional de Vivienda, pero de eso vamos a hablar después. En todo caso, si el Banco República va a prestar, lo que habrá será una alianza estratégica por la cual el República, además de sus políticas de fomento a la producción, etcétera, pueda entrar al mercado y asociarse al Hipotecario, que es el que tiene el know how específico, que sabe otorgar los créditos y que sabe calificar en el tema vivienda. Porque cuando el República habla de créditos hipotecarios no necesariamente toma como garantía del préstamo una hipoteca de una vivienda, porque no quiere decir que la plata necesariamente sea para construir viviendas. El Hipotecario es el banco que se dedicará a los préstamos hipotecarios para construcción de viviendas para las familias de toda la sociedad, y se aliará a las políticas públicas y de la Agencia Nacional de Vivienda para aquellos sectores en que le interese al ministerio que el Banco sea un instrumento asociado. Es una alianza pública, un sistema, en donde la banca privada tendrá su rol, porque nosotros estamos dejando un Banco que va a competir en la misma línea. ¿Para qué? Para que haya un desarrollo de los préstamos hipotecarios, porque lo necesitamos. Necesitamos ese mercado de forma que preste a tasas accesibles para la gente y a largo plazo, porque si no las cuotas derivadas van a ser muy altas. Ese es el problema que tenemos: la banca privada presta a corto plazo, a altas tasas, tiene problemas de localización porque presta donde es seguro ­la costa, donde tiene más seguridad sobre el valor de reventa- y presta a quien es lindo, joven y tiene plata. Y el problema radica en que estamos reconstruyendo un problema del crédito donde hay casi una cultura del no pago. Esto es como en la conga, ¿no?; nos reenganchamos pero muy atrás en esta situación.

 

-¿Hay expectativas sostenibles de que la banca privada se acople al nuevo sistema?

-Bueno, hoy ya están los mensajes. Entonces la banca privada empieza a ubicar productos por fuera de ese 10% ó 15% de la población a la que hoy está prestando: 1.500 dólares de ingresos, a 12 ó 15 años, en dólares y con tasas del 9% ó 10%, que es la población de la clase media alta. La media baja, la clase trabajadora, que es la que nos interesa a nosotros, no accede a esos créditos. Por lo tanto, para que el Estado pueda construirle a toda esa población lo que tiene que hacer es una enorme inversión para la cual hay que tener gran cantidad de recursos. Y el Estado no dispone de esa cantidad de recursos. O sea, el Plan Quinquenal de este gobierno va a llegar a 14.000 ó 15.000 viviendas. Nosotros estamos, con el Fondo Nacional de Vivienda y otros recursos, cerca de los 90:000.000 de dólares de inversión. Es un enorme esfuerzo pero no es suficiente. ¿Cómo discutir eso de que el Estado ponga más? Mire, si nos duplicaran esos recursos, haríamos 28.000 viviendas. Con la demanda que hay, tampoco la podríamos satisfacer. Pero veamos el otro problema. Desarrollada la pata del crédito, tenemos que buscar, para que el Estado no haga todo ­la inversión directa de construir la vivienda, el subsidio, el préstamo, etcétera- que la parte del crédito no sea el Fondo Nacional de Vivienda; que preste otro, caso Banco Hipotecario, caso la banca privada si quiere entrar en estos sectores a prestarles, que son el 85% de la población. Es decir, el Ministerio de Vivienda tiene su población objetivo en quienes ganan menos de 25.000 pesos, que son, precisamente, ese 85%. La cuestión es cómo hacer para levantar las restricciones que hoy existen en el mercado por depender de los recursos públicos. ¿Qué quiero decir? Que entren recursos privados que puedan hacer la inversión, que el Estado ayude, compartiendo riesgos, a que esa inversión tenga rentabilidad y que garantice esa rentabilidad. Estoy hablando de las AFAP, no de un privado cualquiera, de un mecenas. Estoy hablando de la posibilidad de que los fuertes recursos que tienen las AFAP ­que necesitan garantías de rentabilidad a largo plazo- se vuelquen a esto. La cuestión es cómo nosotros logramos que entren esos recursos y se asocien a los públicos, de forma tal de multiplicar la oferta para que la demanda sea satisfecha. Podíamos haber venido acá a hacer más de lo mismo. Construir poco con los pocos recursos que tenemos. El desafío es que la nueva política genere una asociación con ese capital privado, al cual hay que darle ciertas garantías.

-¿Ahí es donde entra la Agencia Nac
ional de Vivienda?

-La Agencia tiene un papel en esto. Y también el ministerio. ¿Cuál es el desafío? ¿Cuáles son los instrumentos financieros que ese capital necesitaría para tener certezas a largo plazo con poblaciones de menores ingresos? Reestructurado el Banco Hipotecario, hay otro producto, la Agencia, que no es un subproducto de esa reestructuración como algunos leen, sino que es una actividad proactiva para las políticas de vivienda ¿Cuáles son las tareas de la Agencia? El Estado tenía dos constructores fuertes que hacían todos los procesos en forma duplicada. Teniendo al Hipotecario como constructor de las políticas de vivienda hasta la creación del ministerio, cuando aparece éste también arma estructuras en la misma dirección. O sea, hay dos actores y lo único que se hizo fue separarlos: vos, de acá para acá, con los que tienen menos ingresos, y vos de allá para allá, con los que tienen más recursos. La Agencia debe ser ejecutora de la obra pública en vivienda. El ministerio no tiene por qué ejecutar obra; lo que debe hacer es ser el órgano rector, generar las políticas, administrar los recursos, definir los subsidios, pero no tiene por qué construir viviendas. Entonces, primero, la lógica era generar un ámbito que específicamente se dedicara a la producción pública de vivienda; segundo, el país no tiene instrumentos financieros que apoyen el desarrollo del mercado hipotecario; el Banco Hipotecario, con sus subsidios, inhibía a la banca privada y la restringía a prestarle a los sectores de más altos ingresos. La Agencia va a ser depositaria de la construcción de instrumentos financieros que habiliten el desarrollo del mercado hipotecario: primero, precisamos para actuar sobre la seguridad de aquel que presta, para que baje sus tasas y el crédito sea más accesible, que tenga menos riesgos y que preste más; hoy presta el 70% del total. Si va a un banco le prestan 20.000 dólares y usted tiene que tener los 10.000 dólares restantes. Y la población que necesitamos atender no tiene 10.000 dólares esperando para comprar una vivienda. Por tanto, los bancos tienen que entender que habrá menos riesgos y ellos pueden arriesgar un poco más para que la población necesite un ahorro previo menor. Para eso necesitan más certezas: primero, un seguro hipotecario que cubra el tiempo de ejecución de la hipoteca ante un incumplimiento. Hoy, un banco que prestó el 70%, frente a ese incumplimiento, se queda con el 100% del bien hipotecado. ¿Por qué? Porque hay mucho riesgo. El seguro resuelve esto. Segundo, una estructura de fideicomisos de garantía; queremos acompañar a la población que tiene problemas y garantizar, tanto al inversor como al que presta, que el Estado generará instrumentos contra los que se puede ir en casos de incumplimientos. Aquí entra uno de los mecanismos clave, en el que estamos trabajando hace dos años, y que se llama el subsidio de la cuota. Antes, se calculaba el valor de la vivienda y se le decía al interesado, bueno, yo le doy un subsidio de tanto por ciento de ese valor, de una vez; o sea, se achicaba el valor para que el interesado pudiera tomar el préstamo. La idea es otro mecanismo que permita convertir a buena parte de la población en sujeto de crédito: estimamos los ingresos de esa familia de forma tal que no pague más que un porcentaje fijo de esos ingresos, no más del 20%, para hacerlo sustentable en el plazo establecido por el crédito; el resto de la cuota, a lo largo de 25 años, la paga el Estado, la subsidia. En vez de darle todo el subsidio de entrada, para bajar el precio total, se asocia a todo el proceso financiero de la vivienda, mensualmente. El Estado, así, está garantizando el pago y permitiendo que el banco le preste la totalidad del valor de la vivienda a la familia interesada.

-Ahora bien ¿quién se hace cargo de ese subsidio de la cuota a largo plazo? ¿La Agencia?

-No, lo da el Ministerio de Vivienda. La Agencia construirá. Vea, hay una parte de la población que nunca va a ser sujeto de crédito, porque esto no es una cosa de solución mágica y muchos no podrán pagar cuota alguna.

-Antes de seguir con las tareas que hará la Agencia, pregunto: el ministerio hace ese subsidio, ¿pero tiene alguna forma de garantía?

-Bueno, tenemos que convencer al inversor privado de que esto no es un capricho del ministro Arana. Porque, cuando se vaya Arana ¿quién sabe qué va a pasar en el país en los 25 años que quedan para pagar cada préstamo? Para eso hay que generar un instrumento blindado: «Si la persona no le paga, usted puede ir, sólo usted, quien dio el préstamo, contra la garantía del ministerio».

-Tal vez me expresé mal. Cuando hablé de garantía, me refería a cómo se selecciona a los sujetos del subsidio. ¿Cómo sé yo que una determinada familia, a partir de cierto momento, no aducirá que no puede pagar ni su porcentaje de la cuota subsidiada?

-Cada familia va a ser estudiada por el ministerio y por la Agencia como sujeto de subsidio; o sea, habrá criterios para asignar el subsidio de la cuota, incorporando todos los riesgos, y diremos quién será subsidiado y por cuánto. En realidad, lo que hacemos es ampliar la demanda sin tener que hacer toda la inversión directa, aumentando la cantidad de sujetos de crédito que, como tales, también serán estudiados a fondo por cada banco que vaya a prestarle el dinero, con la seguridad de que la cuota se cobrará indefectiblemente.

-Bueno, veamos la tercera tarea o función de la Agencia.

-Cuando hablamos de capitalización, para bajar pasivos, el Banco Hipotecario le entrega a la Agencia como pago una cartera que ningún banco puede tener sosteniblemente…

-Perdón, ¿el Hipotecario le pasa a la Agencia una cartera complicada…?

-Le pasa una cartera problemática de cobro, que es lo que le genera al Hipotecario que no pueda salir de su situación. La mejor cartera se va a quedar en el Banco. Y la Agencia lo que va a hacer, sin ser una institución financiera, es generar políticas para recuperar el valor que esa cartera tiene. ¿En función de qué? De los ingresos y de la realidad de cada familia hoy morosa, caso a caso, para recomponer la cadena de pagos dentro de un enfoque realista. Cada familia de esa cartera pagará de acuerdo a sus reales posibilidades. El espíritu que nosotros queremos es que las familias reestructuren sus deudas y tengan la posibilidad de pagarlas. Pero esto no es un perdona tutti, porque si lo hiciéramos, no habría forma de sostener el sistema que hoy muestra, por otra parte, a un Banco Hipotecario quebrado. A un sistema de crédito como el que se pretende crear hay que darle estabilidad para que pueda desarrollarse. Y no es para salvar al Hipotecario o a sus trabajadores, sino para aumentar la cantidad de familias que puedan tomar un crédito. De otro modo, este tema no se resuelve.

-¿Qué pasa con las cooperativas, y en particular con las de ayuda mutua?

-Lo hemos dicho y lo reiteramos: en este sistema que estamos implementando, el cooperativismo sigue siendo la mejor posibilidad, aunque no la única, de los sectores de trabajadores para acceder a la vivienda. Porque incorporan esa parte de ahorro mediante su propio trabajo y, además, ha sido demostrado que estas soluciones habitacionales han sido las más sustentables y con mayores capacidades potenciales. Eso no quiere decir que no tengamos discrepancias con las cooperativas, por problemas que no generó esta administración.

Con Fucvam, y todo el cooperativismo ­aunque con Fecovi llegamos a un acuerdo­, pero sobre todo con Fucvam, hay un problema de largas reivindicaciones cosidas y descosidas y que nunca se termina de resolver. Es un sector que ha tomado la actitud del no pago en gran parte de sus cooperativas. Todo porque no se le dio solución pertinente, y en su momento, a sus reclamos, muchos legítimos, pero cada día que pasa es más di
fícil porque implica muchos recursos. Es más, el ministerio construyó una cantidad de cooperativas que también tienen hoy un altísimo índice de morosidad, aunque pagan parte de la cuota. Es decir, se ha generado una suerte de permisividad por las administraciones anteriores, permitiendo que cada cual pague lo que quiere. Una suerte de autosubsidio de las cooperativas.

No discuto si esas familias pueden o no pagar la cuota; habría que analizarlo, ver la situación y definir nosotros el subsidio. No puede ser un auto subsidio, una decisión propia. La situación es compleja y se siguen agregando reivindicaciones a las que, con alta expectativa, el cooperativismo entendió que este gobierno debería darles solución. Las negociaciones, lamentablemente para todos, no han llegado aún a buen término. Lo que está pasando, no pagar, es atentatorio y expropiatorio de los recursos del Fondo Nacional de Vivienda. Sólo si esos recursos vuelven otros cooperativistas u otros ciudadanos necesitados podrán acceder a sus viviendas. *