La incertidumbre actual golpea al mercado inmobiliario

La revista sostiene que no habrá un derrumbe de los valores inmobiliarios, como aconteció luego de la última gran devaluación de nuestro signo monetario, ocurrida a fines de noviembre de 1982. «La razón es que los precios actuales, medidos en términos reales, se encuentran en casi 70% por debajo de los existentes en vísperas de aquella devaluación. No hay hoy una sobrevalorización que permita suponer una corrección a la baja de aquella magnitud».

La segunda precisión «es que el mercado inmobiliario uruguayo y en particular el segmento de las compraventas, está absolutamente dolarizado. Esta dolarización no sólo se expresa en el hecho de que casi el 100% de las transacciones se hacen en dólares, sino que en la mente de los compradores y vendedores, los valores están expresados en esa moneda».

«Cualquier valor que se exprese en pesos o en unidades reajustables, deberá ser convertido a dólares y ésta será una exigencia que tendrán por vendedores y compradores. Si eso no se hace, no se sabrá de qué se está hablando. En un mercado tan fuertemente dolarizado, en la mente de los consumidores, los precios no se corrigen por una variación en el tipo de cambio. Hay quienes piensan que casi automáticamente, si hay una devaluación de 15%, los precios en dólares de los inmuebles deberían caer en igual proporción. Esa percepción es absolutamente errónea. No existe ninguna relación entre un valor que se fija por la acción libre de la oferta y la demanda y la cotización del dólar a nivel local», agrega.

Más demanda, más precio

En los primeros años de la década pasada, el mercado inmobiliario gozaba de un contexto más favorable que permitía una mayor demanda de inmuebles y esa mayor demanda de inmuebles se tradujo en una suba de precios. «Sin embargo, los precios no crecieron en dólares tanto como el resto de los precios de nuestra economía, por lo que el valor de los inmuebles sufrió en ese lapso una contracción, en términos reales», explica la publicación especializada.

«En un contexto diferente, ahora está pasando lo inverso. El valor de los inmuebles está cayendo, medido en dólares corrientes, pero la baja está siendo inferior a la deflación en dólares que se percibe en el país. Como consecuencia de ello, por primera vez en casi un cuarto de siglo, el valor de los inmuebles está creciendo, medido en términos reales. Ambos comportamientos, el de los inicios de los noventa y el actual, son la más clara demostración de que el valor de los inmuebles se mueve por andariveles independientes a la evolución del tipo de cambio», concluye.

Incertidumbre

«Para el mercado inmobiliario, peor que la recesión de cuatro años, peor que el descenso del ingreso de las familias, peor que el endeudamiento interno, peor que la propia devaluación, es la incertidumbre. La incertidumbre frena decisiones, posterga operaciones, paraliza a los principales actores de un mercado inmobiliario. Es la incertidumbre sobre el futuro, lo que realmente hace disminuir los niveles de actividad en el sector», indica la revista.

«Naturalmente que si la incertidumbre hace disminuir la demanda, esto presionará los precios a la baja, pero no para alinearse con la devaluación, sino por la simple acción de oferta y demanda. Para saber qué pasará en el futuro, no necesitamos conocer con precisión cuál será la cotización del dólar en los meses siguientes, sino percibir el grado de incertidumbre que pesa sobre los consumidores uruguayos», asegura.

«Propiedades» entiende que si las acciones del gobierno tienen éxito y el público recupera la confianza habrá transacciones y el mercado habrá de tonificarse. «Existe una demanda potencial acumulada, constituida por miles de familias que a lo largo de los últimos años han ido postergando sus decisiones de compra de una nueva vivienda, demanda que comenzará a expresarse cuando la situación se estabilice y la economía recupere la senda de crecimiento». *