Sinopsis del mercado inmobiliario

Según el último informe del Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre la evolución de Indicadores de Actividad Inmobiliaria en la Capital, si bien la crisis global ha supuesto cierta retracción del mercado de compraventas respecto a un año atrás, los precios y las transacciones han continuado en ascenso. Pero de cara a un nuevo año y a un nuevo gobierno los datos presentan un desafío mayúsculo y sin más postergación.

 

Paradojas sistémicas

Es que pese a las mejoras macroeconómicas, de ingresos y salarios, la lógica y los requerimientos del «mercado» les siguen siendo esquivos a miles de uruguayos. Por otra parte los esfuerzos oficiales en la materia corren la liebre desde lejos, pues la reproducción social de la informalidad tiene tasas mucho más elevadas que la capacidad institucional para atacarla y menos aún para revertirla.

El precio del metro cuadrado se incremento en promedio 2,11% en dólares y 1,04% en pesos durante el trimestre móvil junio – agosto respecto al trimestre inmediatamente anterior.

Por su parte, el índice de cantidades que registra el número de compraventas realizadas se incrementó 5,29% en comparación con el trimestre anterior. No obstante registra una caída del 13,04 % contra igual trimestre del año anterior, el cual fue inmediatamente anterior a la eclosión formal de la crisis global, la quiebra de Lheman Brothers en Estados Unidos.

Si observamos los demás indicadores con respecto a un año atrás, como para evidenciar los efectos durante el epicentro de la crisis sobre nuestra economía, los datos indican que el índice del precio en dólares del metro cuadrado en Propiedad Horizontal se incrementó 3,77%, mientras en pesos lo hizo 24,54%. Cabe mencionar que el Costo de la Construcción se incrementó en el mismo lapso 9,28%.

 

Relación precio-cantidad

De este modo y según ilustra el gráfico 1, se observa la evolución experimentada en la cantidad de compraventas y los precios, tanto en dólares como en pesos , durante el mismo período. Se observa que los valores, partiendo del mismo punto en 2008, evolucionan al alza aunque los precios lo hacen más sostenidamente, acompañando muy de lejos las oscilaciones en el número de compraventas. En el primer trimestre se verifica una marcada detención de las operaciones inmobiliarias en la capital. En la evolución de las distintas variables vemos una sincronía bastante relevante entre cantidad de compraventas y precios. No obstante, los precios inmobiliarios son bastante mas sensible a las subas, ya sea por costos o por mayor demanda, que a la baja de algunos de estos factores.

 

Límites del mercado

Este un factor de consideración, pues si los precios tienden a crecer con mayor firmeza y a mayor velocidad que la demanda, esta brecha explicaría buena parte de las dificultades que las familias tienen para acceder a la vivienda formal. En especial para determinados sectores medios, medios bajos y bajos, los cuales a pesar de la progresiva mejora en el nivel de empleo, de los ingresos y la mayor disponibilidad de créditos hipotecarios a tasas accesibles, no pueden acceder de ningún modo de manera individual y según las reglas del mercado. Aquí parece que independientemente de la oferta y la demanda, las deficiencias estructurales que han caracterizado las últimas décadas del mercado inmobiliario capitalino continúan teniendo las mismas consecuencias, la progresiva desafiliación de grandes sectores sociales del acceso a la vivienda vía mercado. Así lo atestigua el crecimiento de los asentamientos irregulares en Montevideo y su Area Metropolitana, hasta ubicarse entre el 10% y el 12% de la población, creciendo de manera sostenida en los últimos años de expansión económica. En general, además, por características socioculturales y demográficas, con gran proporción de niños.

 

Mercado de alquileres

En materia de alquileres, el otro segmento clave del mercado inmobiliario, en particular porque suele ser otro de los modos preponderantes que los hogares de bajos ingresos tienen para acceder a la vivienda. A su vez suele ser uno de los mecanismos típicos de acceso a la primera vivienda de los segmentos jóvenes. Este mercado ha seguido experimentado subas de precios y encareciéndose con respecto al IPC, ya que ha evolucionado por encima de la inflación del período en 4,33% (Gráfico 2) en el último año móvil. No obstante, cabe anotar que la suba menos pronunciada de los nuevos contratos de alquiler respecto de los contratos vigentes estaría indicado una leve disminución en la tendencia alcista de los alquileres a futuro. Por otra parte se observa que en el mediano plazo y en promedio los alquileres han ido absorbiendo una proporción creciente del ingreso de los hogares, cercana al 20% (Gráfico 3), cuando en 2006 era del 18%.

 

Desde otra lógica

Algunos podrán aducir que esta suba se compensa con las mejoras en los ingresos de las personas y los hogares en el período, pero ello supondría destinar toda la mejora al alquiler, cuando los hogares deben encarar multiplicidad de gastos, más cuando se viene de una crisis como la de 2002. Y, en el caso de los primeros hogares se suman los costos adicionales de mudanza y equipamiento del hogar. También se puede argumentar que la mencionada evolución en los precios se debe a un incremento de la demanda. Pero como sea, desde una perspectiva integral del tema vivienda, es decir como un derecho elemental, la dinámica observada sigue siendo «desafiliadora» de la vivienda y la ciudad formal y un ingrediente más que alimenta la formación de más asentamientos irregulares, de más expansión urbana y encarecimiento en la dotación de servicios. En suma, más dualización socio-urbana.

 

Un gran desafío

Este rezago ahonda la dualización social, urbana y cultural que décadas de desatención, especulación y dogmatismo le han impreso a nuestra ciudad y a su entorno metropolitano, una costera formal y una periférica e informal.

Este, el del acceso y permanencia a la vivienda formal, integrada a la trama social y urbana, es uno de los campos más complejos del diseño de políticas públicas y requiere del esfuerzo concertado de todos los actores, sin improvisar más salidas efectistas y de corto plazo. Se requiere de un plan, una estrategia nacional que tome lo mejor del mercado y lo mejor del Estado para eliminar el problema, cuya magnitud, celeridad y complejidad se ríe de los monopolios de las buenas intenciones.