Cómo evolucionará el mercado inmobiliario durante 2009

En el último número de la publicación que dirige el experto en temas inmobiliarios Julio Villamide, se realiza un pormenorizado análisis sobre la evolución futura de los precios en el mercado inmobiliario. Mientras, se detallan las diferencias entre la coyuntura previa a la crisis de 2002 y lo que sucede hoy. A continuación se realiza un extracto del mismo.

«… Cuando los consumidores de inmuebles tienen la percepción de que los precios inmobiliarios caerán, se registra una importante retracción en la demanda. Esta retracción es mayor, cuanto más elevado es el nivel socioeconómico del potencial adquirente.

Esa es la situación que se verifica en el mercado inmobiliario uruguayo a partir del agravamiento de la crisis global, de octubre y noviembre de 2008.

 

A la espera

Muchos esperan que los precios bajen y actúan en consecuencia. Postergan sus decisiones de compra, hasta que el mercado se sincere.

Cuando una recesión se instala, los valores inmobiliarios comienzan a caer. En cierta forma el mercado se torna más previsible.

En esos períodos, muchos potenciales compradores tampoco compran, esperando que los valores alcancen su «piso».

 

Diferencias con 2002

Esto fue lo que pasó a partir de 1999 en Montevideo:

Los precios habían comenzado a bajar muy lentamente.

La lentitud de las bajas en Uruguay, se debe ­como otras veces hemos visto­ a que a los propietarios uruguayos les cuesta mucho asumir las pérdidas patrimoniales que derivan de un mercado recesivo.

Entonces, el mercado se hace menos activo, porque hay pocos vendedores dispuestos a bajar sus pretensiones y pocos compradores dispuestos a pagar precios más elevados que los que consideran deberían existir en esa coyuntura.

Ese proceso se acelera cuando llega el clímax de la crisis.

Para los países desarrollados ese momento fue el bimestre octubre-noviembre del pasado año y para nosotros el mes de la devaluación en 2002 y los inmediatos siguientes.

Allí los precios se derrumban, porque los propietarios se convencen de que «mañana será peor» y deciden vender antes.

Es así que se inicia una corrida de vendedores y los valores suelen desplomarse en dichos lapsos.

Hay muchos potenciales compradores que están hoy en Montevideo, esperando que los precios se derrumben.

Algunos esperan que puedan bajar en 2009, nada menos que un 30%.

En 2002, el mercado y los dueños de las propiedades, venían de un largo período recesivo, que para muchos comenzó a mediados de 1998 con el default y la devaluación del rublo en Rusia.

Ahora venimos de un ciclo de expansión económica, como el país no registraba desde hace muchas décadas.

 

Extensión y endeudamiento

En 2002, la prolongada recesión había endeudado a los particulares y a las empresas. Ahora el nivel de deuda es significativamente menor y encima, una elevada proporción es en pesos.

La situación macroeconómica del país era en 2002 absolutamente endeble. Teníamos el país con la mayor deuda pública del mundo, en relación al PBI, no teníamos acceso a los mercados internacionales y nuestras reservas caían en picada. Hoy la deuda se redujo sustancialmente en relación al PBI, las reservas están en récords históricos y las necesidades de financiamiento están cubiertas hasta 2010.

Pero a pesar de las notorias diferencias entre 2002 y 2009, muchos piensan que los valores inmobiliarios bajarán y actúan en consecuencia.

 

Sensación térmica

Y cuando esa percepción se instala en el mercado, suceden dos cosas. En el corto plazo, hay menos operaciones, pocas en los segmentos de valores más altos y se paraliza el lanzamiento de nuevos edificios.

En el mediano plazo, si la «sensación térmica» persiste, la percepción se transformará en realidad, por la vía de los hechos.

Es que si hay pocos compradores, quienes no puedan seguir esperando sin vender deberán bajar el precio y así el descenso anunciado, se concretará.

 

¿Bajarán los precios?

Está muy claro que es lo que la mayor parte de la población está esperando.

Las malas noticias que llegan del exterior son muchas y el impacto de la crisis global sobre nuestra economía será acotado pero inexorable.

Ya existe una fuerte desaceleración del ritmo de expansión que atravesaba la economía uruguaya y eso genera un escenario más complejo para el mercado inmobiliario local.

Adicionalmente y producto de la propia crisis global, el costo del crédito hipotecario se ha encarecido y las entidades son menos flexibles a la hora de otorgarlos. En los primeros meses de 2009 han sido casi todas malas noticias. Caen las exportaciones, aumenta el desequilibrio fiscal, crece el desempleo y cae la producción en diversas industrias.

No debemos olvidar que se trata de un año electoral y estos nunca han sido buenos años para el mercado inmobiliario.

 

Dos escenarios posibles

Para el segundo semestre puede haber dos escenarios bien contrastados.

Uno tendencial, es decir, en el que sigan agudizándose los malos indicadores que ya aparecieron en el primer semestre.

Si ese fuera el escenario, es probable que el descenso en el número de compraventas que originalmente proyectamos pudiera estar en el entorno del 10%, probablemente sería superior.

En ese escenario, con compradores postergando decisiones, los precios deberían comenzar a bajar, sobre todo si la cotización del dólar se mantiene alta y no retorna la inflación en dólares a la economía doméstica.

Otro escenario bien contrastado en un segundo semestre en el que reaparecen las buenas noticias.

Las exportaciones podrían volver a crecer, luego de varios meses de bajas, los precios de nuestros productos de exportación mantendrían la actual tendencia alcista, las inversiones seguirán el elevado ritmo del primer tramo de 2009 y, sobre todo, un flujo de capitales volvería a la región, atraído por una de las zonas del planeta con mejores perspectivas en el mediano plazo y escasas dificultades en este complejo presente global.

Ese flujo de capitales presionaría a la baja el tipo de cambio, reaparecería la inflación en dólares y el costo de construcción y por ende el valor de las viviendas, comenzaría a crecer nuevamente medido en dólares corrientes.

En ese escenario, quienes estaban esperando que los precios bajaran dejarán de postergar las compras y generarían un mini boom en el segmento más alto, propiciando alzas desmedidas en los valores, que luego ­como siempre acontece­ deberían corregirse a la baja.

 

Proyecciones

Para «Propiedades», la probable evolución de la economía uruguaya está mucho más cerca de este segundo escenario que del primero, con todo lo que ello implica en la evolución futura del mercado inmobiliario local.

A inicios de 2008, una revista local de economía anunció el estallido de la «burbuja inmobiliaria» en Uruguay.

Consultado por algunos medios locales, el director de propiedades afirmó que tenía una visión diferente. En primer lugar, porque en Uruguay no se había generado en los últimos años algo siquiera parecido a una burbuja inmobiliaria.

Tanto en porcentaje de hipotecas sobre el PBI, como en la relación del crecimiento de los inmuebles y de los ingresos de la población, en el endeudamiento de las familias e incluso el incremento de los valores de venta por debajo del costo de construcción, ningún indicador exhibía niveles similares a los que suelen mostrar los mercados que atraviesan fases de burbuja.

Por entonces estimó que, muy lejos de un estallido de la burbuja, en Propiedades esperábamos que el valor de las viviendas creciera entre 10 y 15% al cabo del pasado año.

El reciente trabajo anual del INE sobre el mercado inmobiliario, informó de un alza registrada en el valor de las viviendas en Montevideo, durante el año 2008, del entorno al 14%.