El peso venció al dólar, por lo menos en materia de alquileres

Fomentado por una mayor confianza en que la moneda norteamericana se mantendrá dentro de los valores pautados, solamente poco más del 35% del total de los alquileres de viviendas ofrecidos el año anterior era en dólares. Lejos se está de comienzos de la década de los 90, cuando la dolarización alcanzó a más del 70%.

Un estudio realizado por la revista especializada «Propiedades» muestra la evolución de la desdolarización de alquileres desde 1993 hasta la fecha.

Según explica la revista «cuando en 1989 la ciudadanía aprobó la reforma constitucional que imponía a los sucesivos gobiernos mantener actualizadas en términos reales las jubilaciones y pensiones que abonaban, muchos anunciaron que tal cosa generaría un importante déficit fiscal y que este traería inevitablemente un fuerte incremento de la inflación». Debido a la alta inflación de esos años, la cual llegó a los tres dígitos, los propietarios decidieron pasar a refugiarse en el dólar a la hora de arrendar. El récord histórico, según los registros de Propiedades, se registra en agosto de 1991, cuando el 73,3% de los alquileres ofrecidos era en dólares.

A este respecto se indica que «casi tres de cada cuatro viviendas ofrecidas se alquilaba en dólares y eso representaba un dolor de cabeza para los inquilinos que por entonces no deseaban contratar en la moneda norteamericana, ante los fuertes rumores de devaluación que se habían apoderado del país a consecuencia del alza de la inflación y del déficit fiscal». A esto se agregaba bajo nivel de oferta, por lo que los arrendatarios tenían pocas posibilidades de negociar y debían aceptar las propuestas.

«Por entonces se alquilaba en dólares viviendas, que incluso por su antigüedad, no podían arrendarse en esa moneda, corriendo los propietarios el riesgo de una acción judicial, que no solo transformara el alquiler a moneda nacional, sino que además les hiciera pasibles de una importante multa. La erosión que provocaba la inflación sobre los alquileres pactados era tan grande que muchos resolvieron igualmente correr el riesgo y arrendar en dólares aun cuando, salvo contadas excepciones, la ley les impedía hacerlo», comenta la publicación.

 

Inflación a la baja

Posteriormente llega el proceso de inflación a la baja y sobre fines de 1993 la cantidad de alquileres ofrecidos en dólares y en pesos era similar.

De esta manera se acentúa la caída de alquileres en dólares en un proceso que hasta ahora se mantiene. Los factores fundamentales para esto fueron, por un lado, aquellos propietarios de viviendas antiguas que decidieron no correr más riesgos y volver a moneda nacional y por el otro, una mayor oferta de viviendas en el mercado. Debe recordarse que en 1993, y tras la caída de las tasas de interes a nivel internacional, los inversores deciden volcarse hacia la construcción, para obtener una mejor rentabilidad. A esto se suma innumerables propuestas de la promoción privada para adquirir vivienda, lo que hizo que miles de inquilinos pasaran a ser propietarios y de esta manera dejaran igual número de apartamentos vacíos.

Esto significó una ventaja para los arrendatarios, que tuvieron mejores condiciones para negociar, entre ellas exigir el no pactar contratos en dólares.

 

Precios en U$S

En cuanto a los precios medidos en dólares, estos subieron a lo largo de la primera mitad de la década de los noventa. Pero Propiedades aclara que esta suba no fue diferente a la que registraron todos los precios de bienes y servicios no transables, debido al rezago cambiario que por entonces el país registraba.

En 1994, año en que finalizó el referido rezago, el conjunto de alquileres ofrecidos en dólares mostró un alza del 20%.

Este porcentaje se ubicaba muy por debajo de la inflación en dólares que durante ese lapso el Uruguay padeció, por lo que pese a la suba, los alquileres ofrecidos en dólares mostraron en ese período una importante contracción en términos reales. A partir de 1998 los precios alcanzaron su estabilidad, para comenzar luego un proceso de subas que seguramente no coincide con la «sensación térmica» que perciben en el mercado.

Como una de las conclusiones sobre el tema, la publicación señala que «parece muy claro que los alquileres no están subiendo en dólares, como no lo están haciendo tampoco en el segmento de moneda nacional. Existe una abundante oferta, la demanda sigue siendo acotada y es además muy exigente.

Han aparecido las contraofertas en el circuito de arrendamientos, algo habitual en el segmento de ventas, pero desconocido desde hace años en materia de alquileres».

En cuanto a la oferta de alquileres en dólares que aún existe, la misma estaría restringida a viviendas de buen nivel y destinadas a un público extranjero o nacional con ingresos en la moneda norteamericana.