Pese a baja puntual los alquileres siguen al alza

El precio del metro cuadrado de las compraventas de la ciudad de Montevideo registró durante el primer trimestre del año una baja del 6,43% en pesos, en relación al promedio observado durante el año pasado, aunque se verifica una suba del 10,8% en dólares que sigue siendo la moneda principal en este mercado.

Pero debe tenerse en cuenta que la depreciación experimentada por el dólar en dicho período anda en cifras cercanas a ese 10%.

El INE fijo su número índice (con base promedio año 2007 = 100) en 93,57 y 110,8 respectivamente.

Por su parte el índice que monitorea la cantidad de operaciones de compraventa registró una caída del 35%, también en comparación con el promedio de 2007.

Los índices de precio medio del metro cuadrado reflejan la evolución de los precios en moneda nacional y en dólares que se pagan en Montevideo por la compraventa de propiedades en el régimen de propiedad horizontal.

En cuanto a la evolución del mercado de alquileres, el informe sobre actividad inmobiliaria muestra que el alquiler medio vigente se ubicó en $3.527, en tanto para las viviendas en propiedad horizontal el valor más frecuente o mediana se ubicó en $3.920.

En tanto, el valor de los alquileres nuevos alcanza cifras significativamente superiores, puesto que la media general de estos contratos alcanzó los $4.500 pesos, mientras la media de los alquileres en propiedad horizontal se ubicaron en el entorno de los $5200.

En relación al año anterior, tomando como referencia el mes de marzo, se observa que el valor más frecuente pagado por los alquileres fue $3.918, mientras en marzo de este año alcanzaron los $4.500. Ahora, cuando se observa el promedio del precio de alquiler, se observa una baja respecto al mes de febrero, pasando de $5.139 a $4836 en marzo. Esta baja puntual, verificada en todos los tipos de vivienda, sería la primera que registra el promedio de los nuevos contratos de alquiler y es muy prematuro establecer cambios en la tendencia al alza que han venido registrando los alquileres de un buen tiempo a esta parte.

 

El alquiler y el ingreso

Una relación fundamental para analizar el costo de los alquileres es vincular su evolución al de los ingresos de los hogares. En este sentido se observa que la baja experimentada por los alquileres durante el mes de marzo significó que el porcentaje que en promedio destinan los hogares al alquiler se redujera para ubicarse en 17,5%. Ahora nuevamente esta baja puntual no alcanza para revertir la tendencia alcista que se registra, al menos desde enero de 2006, cuando se ubicó en el 18%.

Historiando en este corto período de tiempo, el porcentaje de los ingresos que los hogares deben destinar al pago del alquiler, se observa que su punto más bajo se alcanzó durante diciembre de 2006 cuando se ubicó levemente por encima del 17%. El punto máximo fue durante el mes de octubre del año pasado donde el alquiler promedio llegó a superar el 20% del ingreso medio de los hogares.

 

Ojo con los promedios

Si bien es cierto que los indicadores son una herramienta útil y necesaria para comprender y monitorear la realidad, en este caso del mercado inmobiliario, también es cierto que los promedios pueden pasar por alto las fuertes segmentaciones que existen al interior de este mercado.

Todos sabemos que los precios y las condiciones sociales y económicas varían de forma rotunda entre un barrio de la costa montevideana y uno de la periferia de la ciudad donde se concentran buena parte de los compatriotas con altos grados de vulnerabilidad social. Por ello el INE elabora un seguimiento por barrio de los precios del alquiler que evidencian las fuertes disparidades existentes entre una parte y otra de la ciudad.

A modo de ejemplo, el alquiler más frecuente pagado en Casabó se ubica en los $2.650, mientras en Carrasco alcanza los $8.511. En el centro el alquiler medio se ubicó en $ 4.247 y en Pocitos en $5.402.