La economía tras la pared del mercado inmobiliario

Según la información proporcionada ayer por el Instituto Nacional de Estadística, se confirma el aumento del nivel de actividad en la construcción y comercialización de propiedades.

El Instituto Nacional de Estadística publicó los últimos datos correspondientes al Indice de Volumen Físico de la Construcción de Viviendas Nuevas en Montevideo, relativos al primer semestre del año en curso, cuyo valor alcanzó los 91.40, registrando un aumento del 1.62% en comparación al semestre anterior, llegando esta variación al 17.7% en relación al primer semestre de 2005.

Entre 2003 y 2005 los precios del mercado inmobiliario se incrementaron en un 20%. Este es un dato que parecería positivo, pero los especialistas del sector advierten que la evolución de los costos estarían absorbiendo los aumentos de precios.

En este sentido, un informe de la revista Propiedades, dirigida por Julio Villamide, afirma que el costo de la construcción viene aumentando mas que el precio de los inmuebles, fenómeno ya observado durante la década de los 90. Esto supone un severo problema para el dinamismo del sector, puesto que hace retraer la inversión privada en el sector.

 

Desdolarizar la economía, desdolarizar el mercado inmobiliario

En la publicación especializada se afirma que durante el período que insume la construcción de una obra promedio, los costos pueden llegar a crecer hasta un 20%. Esto conlleva o bien el encarecimiento de la vivienda vía el traslado de las expectativas del incremento de los costos al precio de la misma, pero cuando esto llega al límite de lo tolerado por el mercado, el ajuste se realiza por medio de la reducción de las áreas o por la disminución de la calidad de los materiales de la vivienda.

En la situación extrema ello supone el freno de la construcción con los consabidos efectos sobre la economía y los niveles de mano de obra ocupada, dadas las peculiares virtudes de este sector, que utiliza mano de obra de variada calificación y es un gran dinamizador de actividades relacionadas.

De los componentes que integran el costo total de la construcción, algunos derivan de insumos nacionales, por lo que cotizan en pesos uruguayos, portland, mano de obra y sus beneficios sociales. Factores de producción estos últimos que han venido incrementándose gracias a los convenios salariales, constituyéndose en uno de los sectores que mayor recuperación ha tenido en los últimos tiempos. Pero la construcción depende también y fuertemente de insumos importados, que cotizan en dólares, algunos de los cuales han venido sufriendo incrementos muy importantes , como el hierro. Este elemento vuelve al sector sensible al tipo de cambio.

Según lo afirmado por Propiedades, entre 2003 y 2005 el costo de la construcción se incrementó un 35% medido en dólares corrientes y todas las proyecciones parecen indicar que esto seguirá siendo así en 2007 y 2008.

A ello debe sumársele la extrema dolarización del mercado inmobiliario en nuestro país, y si bien esto puede equilibrarse en parte vía un incremento de la demanda, ya que un dólar más barato aumenta la capacidad de compra, los especialistas consideran que esto no ocurre en el corto plazo.

Para amortiguar la extrema dependencia del sector inmobiliario a los vaivenes del billete verde se han ensayado varias alternativas. Varios han sido los materiales aislantes que no lograron soportar por mucho tiempo los cambios de temperatura en el tipo de cambio. Los entendidos consideran que la Unidad Indexada puede jugar ese rol de desdolarizar el mercado inmobiliario, ya que para el inversor supone hacerse del retorno de su inversión en términos actualizados para evitar el traslado de la incertidumbre al precio final. Pero también puede ser beneficios para los compradores de vivienda cuyos ingresos se nominan en otra moneda.

 

Fuera del mercado

Existe un vasto sector de la sociedad de ingresos medios que se encuentran excluidos del mercado inmobiliario, ya que la mencionada evolución de los costos hace imposible que la promoción privada pueda atenderlos pues la capacidad de pago de estos segmentos de población no cubre crecientes costos de construcción.

Otro elemento a considerar es la ausencia de crédito ya que tanto las entidades financieras como las personas están más que reacias a asumir deudas en dólares, con los recuerdos de la crisis de 2002 aún afectando a la toma de decisiones de esta índole.

 

Una propuesta a tener en cuenta

Los especialistas dirigidos por Villamide afirman que utilizar la Unidad Indexada permitiría estabilizar el mercado inmobiliario, dado que el comportamiento de esta unidad se ha mantenido considerablemente estable, y permitiría a oferentes y demandantes de créditos a largo plazo retomar la confianza a partir de la utilización de un patrón de medida menos volátil. Esta mayor estabilidad, reforzada por mayor confianza, haría disminuir el riesgo y con él las tasas de interés, dinamizando el mercado.

Esta idea la complementan con la simplificación numérica de la UI para tornarla mas comprensible al público, realizándole una nueva base en función del precio actual del dólar de modo que durante un tiempo los valores sean similares. *