¿Se registra un "overshooting" en el sector inmobiliario?

La revista especializada «Propiedades» destacó que en el mercado inmobiliario se puede haber producido un «overshooting», término que se utiliza en economía para hacer referencia a ciertos fenómenos cambiarios.

El «overshooting» sería la elevación en el tipo de cambio por encima de lo que de debería ser su valor y generalmente es producto de una demanda excesiva de dólares, motivado por una coyuntura especial.

Debido a esta reacción, el precio del dólar sube mucho y luego tiende a bajar, cuando la demanda se estabiliza en niveles inferiores a la disparada inicial.

«Propiedades» indica que «con los precios inmobiliarios aconteció algo parecido durante una buena parte de 2003, en particular puede haber ocurrido en algunos segmentos de valores inmobiliarios elevados. En ese segmento, los compradores no necesitan créditos para comparar, son los mejor informados y simplemente estaban esperando a que los precios dejaran de caer».

En el marco de la explicación se indica que cuando esto aconteció, «muchos de estos compradores postergados salieron simultáneamente al mercado en busca de las propiedades que deseaban adquirir».

«Esta acción simultánea y en cierta forma sorpresiva, hizo que algunos valores inmobiliarios en el segmento alto mostraran alzas de hasta el 100% en dólares, entre el nivel mínimo alcanzado en plena crisis y los valores que surgieron luego de esta demanda agregada que comentamos».

La realidad

La demanda llevó a que como era de prever «el mercado no pudo tener en los meses siguientes, un nivel similar de compradores postergados volcándose al mercado, por lo que ahora más lentamente algunos precios debieron reacomodarse a la baja. Ya hemos visto también la elevada incidencia que tiene la franja costera en el monto total transado en el mercado inmobiliario».

«Probablemente, debido a esta elevada incidencia, lo que pudo haber pasado en el segmento de unidades de más valor, haya tenido una incidencia en el promedio general de la ciudad».

La explicación para la suba de precios que destaca la publicación, consiste en que más transacciones por inmuebles de mayor valor pudieron haber elevado ligeramente el promedio general, y la ausencia de continuidad del fenómeno pudiera marcar una retracción en los valores. Lo cierto es que los precios dejaron de caer, comenzaron a subir a partir de mayo de 2003 y a partir de agosto retornaron a una tendencia a la baja.

La caída de precios

El informe indica que las unidades de Propiedad Horizontal (PH), vendidas en 1999, mostraron un valor promedio para la ciudad de Montevideo de U$S 53.482 y este año el promedio se ubicará por debajo de los U$S 28.500, de acuerdo a los controles realizados por el INE.

«Propiedades» recuerda que en «el terrible segundo semestre de 2002, los precios de las compraventas de PH mostraron una contracción superior al 27% y la tendencia seguiría en 2003. En apenas un año, de mayo/2002 hasta abril/2003, los precios descendieron casi un 46% medidos en dólares corrientes».

Los fenómenos sucedidos en esas fechas fueron resumidos de esta manera: «En el caso de la oferta, muchos propietarios debieron salir a vender sus propiedades para cancelar pasivos en dólares. Otros debieron tomar la decisión de vender sus inmuebles, ante el corte abrupto de las líneas de créditos con los que operaban comercialmente. Otros vendían ante el temor de que los precios siguieran cayendo y otros, los menos, para irse del país. Pero por el lado de la demanda, al mercado no le iba mejor. Con una fuerte caída en los ingresos reales de la población, una abrupta suba de la tasa de desocupación y el cierre total de los créditos hipotecarios, públicos y privados, la demanda quedó reducida a su mínima expresión. El resultado fue entonces lógico». *