SOBREVALORIZACION DE ACTIVOS, LO ESPERADO

En amplias zonas de la capital no hay ofertas de inmuebles a la venta con ciertas características usuales para un núcleo familiar tipo. En ellas y otras, el arrendamiento de propiedad horizontal y los edificios destinados a renta ­un 80% del mercado con contratos registrados de alquiler­ continúa elevando sus precios medios en tales proporciones que, ahora, la opción de compra confrontada a la renovación de los contratos, está reproduciendo una demanda similar a la que, conjuntamente con las omisiones de la supervisión del financiamiento bancario, provocó todos los desajustes que el mercado inmobiliario y de garantías sufrió en la segunda década de los noventa.

La distorsión inmobiliaria genera otra espita de riesgo que, a diferencia de aquellos años, tiene en una regulación preventiva del financiamiento bancario, garantías que no tuvo el país en aquella oportunidad. De cualquier manera, en poco, habrá un segmento considerable del crédito a las familias en expansión nominado en pesos indexados más una tasa muy elevada en su equivalente dólares que traslada el riesgo bancario al ámbito familiar. Dicho de otro modo: la calidad de los contratos actuales, exigidos por la supervisión de riesgo de su financiamiento de largo plazo, determinará un endeudamiento creciente, irreversible y que ya no se puede trasladar o licuar, en el segmento de población con garantías e ingresos suficientes para el escenario actual de la economía. Sin embargo, la supervisión de riesgo del financiamiento, tiene sus límites y, la hasta ahora preservativa cautela bancaria, irá cediendo frente a la necesidad del sistema de prestar capital propio primero y luego, todo lo que se pueda de lo obtenido en la función de intermediación del ahorro. Todo está bien por ahora, si no fuera porque las patologías del mercado inmobiliario están siendo demasiado explosivas en el mundo entero.

Según el INE, la renta de la propiedad horizontal ya ha recompuesto su valor real perdido en 2002 (ver gráfica) y hace ya unos cuantos meses, el ingreso real de la renta inmobiliaria está creciendo a tasas que duplican largamente la inflación: 17% en los doce meses finalizados en noviembre pasado. La inversión en la construcción es muy atractiva debido a la sobre demanda real originada en el ingreso familiar recompuesto y los impactos inflacionarios derivados de la expansión monetaria internacional y local. El impuesto a los alquileres y la mayor formalización del mercado inmobiliario, están superponiendo costos para la formación de precios al efecto monetario.

Allí, en esa sobrevaloración del precio de la propiedad inmobiliaria y su renta, debería poner el gobierno su atención; más que en el incremento de la propiedad rural, como lo hace en la actualidad. Los efectos distorsivos a futuro de una sobrevalorización de activos inmobiliarios, siempre son, económica y socialmente, peores que una eventual sobrevalorización de un medio de producción.