FINANCIACION DE LA VIVIENDA

La financiación de la vivienda se insinúa como uno de los temas que en el Uruguay de hoy recrean riesgos que deberían estar superados pero que, nuevamente, comienzan a llamar la atención. Frente a la recomposición de la demanda interna por vivienda y la extinción del Banco Hipotecario como alternativa «sencilla» del encuentro de la oferta y demanda de capitales destinados a estos efectos, el mercado ha recompuesto una oferta de financiación, esencialmente provista por instituciones bancarias privadas en condiciones de seguridad y utilidad aparentemente correctas. De tal modo, ya no hay en esa vertiente de la oferta de financiamiento tasas excesivas y la oferta pública se inscribe en las normas exigidas por el Banco Central. Del lado de la demanda, los precios de los arrendamientos han llegado a niveles en los cuales, cualquier oferta de financiación que se estructure con flujos de repago mensual del entorno de los quinientos dólares se va a encontrar con una demanda importante y muy dinámica.

Los bancos han encontrado en esas colocaciones, conjuntamente con la financiación de un consumo interno también muy dinámico, alternativas que pudieran ir atenuando lo que prácticamente es el cierre de su gran fuente de ganancias en los años previos -la intermediación del ahorro nacional con las rentables colocaciones en el exterior.

Se ha creado en tanto una zona de negocios muy competitiva con tasas subsidiadas y publicidad costosa. El ingreso del BROU le imprimirá a este mercado más exposición y atractivos. Dadas la escasez del ahorro en UI, es obvio que por un buen tiempo los bancos y otras instituciones ofrecerán sus créditos para vivienda con fondos propios. En tanto una gran parte de este financiamiento será contratado sin que el BCU pueda incidir demasiado sobre la calidad del crédito ­la supervisión de riesgo no alcanza al financiamiento provisto con fondos propios de las instituciones. Con lo cual tendremos en poco un mercado de financiación de la vivienda progresivamente desregulado y muy creativo en materia de ofertas.

Frente a esa oferta más generosa se han de ubicar las familias con dificultades de percepción de costos y riesgos. El Banco Central hará lo que pueda para atenuar los riesgos pero los bancos irán «soltándose» de autorregulaciones muy fuertes, obligados a trabajar en un mercado muy competitivo y decisivo para muchas instituciones. El riesgo consiste en que vuelvan a crearse condiciones para que prospere el optimismo o el desconocimiento de las familias respecto a que, firmados los contratos y establecidas las garantías hay que pagar el crédito durante veinte años al menos.

Habrá que rezar para que se mantengan las fuentes de ingresos, en cantidades y capacidad adquisitiva del salario en un orden, al menos, del 5% de crecimiento anual mínimo. Y esto no es muy sencillo de prever en principio y menos de garantizar en un flujo de veinte años.

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