Fideicomisos hipotecarios: más allá de la alquimia de los negocios

La que sigue es un extracto de lo considerado medular de la conferencia dictada por el Cr. Daniel Porcaro, de la consultora Price Waterhouse Cooper, organizada por la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu) y aparecida en el último numero de la publicación oficial de la entidad.

El experto comienza señalando que abordar la temática fiduciaria con foco en la actividad inmobiliaria, y de la construcción requiere precisar que «el fideicomiso no es un instrumento que haga alquimia en los negocios». Agrega Porcaro entre las salvedades que estos no son una ventaja desde el punto de vista tributario y más importante aún, señala que «no son una forma de liberar responsabilidades propias en un tercero».

Afirma que, en términos generales, la utilización de fideicomisos no asegura ventajas tributarias a quienes intervengan en la operación. Sin embargo, recuerda que en algunos países para que se utilice más rápidamente, se han otorgado por algún período beneficios fiscales, pero no es el caso de Uruguay. Según el especialista, en nuestro país el principio de neutralidad de la figura fue especialmente enunciado por los legisladores en la aprobación de la Ley de Fideicomisos.

Ahora bien, analizado el tema por el extremo positivo el fideicomiso es un instrumento jurídico que sirve de soporte de un negocio económico o para una distribución especial de los riesgos.

La segunda característica, tan importante como la primera, consiste en la flexibilidad. A diferencia de otros, éste es un instrumento de extraordinaria versatilidad lo que logra canalizar los intereses de diferentes partes a través de un contrato que es autorregulado.

La tercera característica distintiva, derivada de la autorregulación mencionada, es que permite una eficiente distribución de los riesgos derivados del negocio que se intente realizar.

En cuarto lugar, afirma Porcaro, el fideoicomiso es un eficiente integrador de intereses diversos, lo que facilita la concreción de negocios conjuntos entre constructoras, desarrollistas, bancos y el propio Estado.

La quinta característica radica en que es un movilizador del crédito hipotecario.

El especialista señala que esto no deja de ser relevante en países como el nuestro que sufren la falta de dinamismo y tienen carencias en los mercados de capitales y sus mercados secundarios de valores.

Al respecto señala: «No sirve tener una operación de construcción exitosa, lo que sirve es tener varias y que los recursos se movilicen constantemente y para eso se necesita un mercado de capitales dinámico, que pueda tener valores respaldados por hipotecas a largo plazo.

La última característica resaltable para el Cr. Porcaro es que los fideicomisos son un poderoso instrumento de venta. En un futuro no muy lejano, la percepción de riesgo del comprador final de apartamentos a construir variará en función de que exista o no un fideicomiso que administre los recursos destinados a la obra.

 

Mentalidad de cooperación público­privada

A la luz de otras experiencias el especialista concluye que el impulso de la construcción de vivienda popular se alcanza no sólo con la aplicación de los fideicomisos, sino con una mentalidad de cooperación público-privada, con un sistema financiero, confiado y con reglas de juego iguales, ya sea que se trate de un banco privado o estatal.

En el caso de Uruguay, Porcaro se aventura a decir que ya se comenzó el camino de incentivar la construcción con la aplicación de instrumentos modernos. El Poder Ejecutivo elevó al Parlamento un proyecto de ley con normas para la implementación de una política en materia de vivienda y modificaciones a la carta orgánica del Banco Hipotecario del Uruguay. Lo más relevante es la propuesta de creación de la «Agencia Nacional de Vivienda» además de que se proponen normas respecto a la ejecución de créditos hipotecarios para vivienda.

Para el analista el contenido parece atractivo, sobretodo en lo que refiere a la introducción de instrumentos financieros con el objetivo de reducir imperfecciones del mercado hipotecario, que faciliten el fondeo de la actividad y el financiamiento de la vivienda en los mercados de capitales.

Como conclusiones generales el Cr. Porcaro destaca que utilizar la figura de forma apropiada puesto que su versatilidad le otorga espacio a la imaginación para hacer negocios y permite amparar diversos intereses que están en juego. El desarrollista debe conocer los intereses de las partes, imaginar las vicisitudes contractuales, las cosas que puedan salir mal y sus soluciones volcadas en un contrato de fideicomiso. La complejidad que puede adquirir una operación con fideicomisos y su diseño, requiere un conjunto de capacidades diversas lo que obliga a empezar a trabajar de otra manera, de forma multidisciplinaria, con quienes saben de productos financieros, del mercado de capitales, del mercado de crédito, del mercado inmobiliario así como del manejo de aspectos legales e impositivos complejos. *

Ventajas de los fideicomisos:

* Crean una «campana protectora» que permite aislar los activos involucrados (embargos, concursos, quiebras no lo afectan).

* Su versatilidad permite la adaptación al negocio específico que se pretende realizar.

* No tiene una única aplicación en el sector.

* Simplifica esquemas contractuales, bajan costos y ayudan a garantizar el cumplimiento del cometido.

* Viabilizan la construcción sobre territorio ajeno.

* Viabilizan el leasing inmobiliario, especialmente utilizado en contrataciones con el Estado (escuelas, cárceles, etc.).

* Mejora la estructura de garantías.

* Otorga certeza para la provisión y aplicación de fondos.

* Alienta la venta de unidades en el pozo.

* Es una forma efectiva de acotar riesgos.

* Se adapta al tamaño de los emprendimientos (edificios, aeropuertos, obras de infraestructura, etc.).