Leves y lentas son las señales de reactivación del mercado de alquileres

Efectivamente, el precio promedio de los arrendamientos en la ciudad de Montevideo muestra un leve descenso, pasando de los $4.268 a los $4.249. El movimiento descendente se verifica en la tipología Edificio de Renta cuyo valor promedio pasa de $3.463 a los $3.273, sin embargo para las casas en arrendamiento se sigue observando un aumento pasando de los $4.032 de febrero a los $4.186 en marzo de este año, manteniéndose incambiado en los $5.20 para la modalidad de Propiedad horizontal.

Al observarse el número de contratos de arrendamientos del mes de marzo se observa un fuerte repunte llegando a los 637, luego de que en febrero se alcanzaran los 295.

Ahora si bien esta duplicación de contratos de arrendamiento es una clara señal hacia la reactivación, se mantiene bastante por debajo del número de contratos firmados en marzo del año pasado, cuando se llegó a los 831. Por otra parte el alza registrada en marzo respecto a febrero, es una cifra con grandes efectos de estacionalidad. Está caída, en el mediano plazo del número de arrendamientos, es coherente con el sostenido incremento en los precios que se ha venido verificando últimamente y que constriñen la demanda.

Este es un caso claro en el que por capturar renta apresuradamente se cambia velocidad por cantidad, afectando al calidad del mercado.

 

Segmento de compra venta

Mientras en el mercado de compra-ventas la situación permanece incambiada respecto al escenario que viene registrándose en el último año. En este marco la actividad inmobiliaria muestra una fuerte caída en el número de contratos efectivizados y que es registrado a través de índice de cantidades. Este indicador muestra una caída del 22,85% respecto al promedio de 2006. Esta caída se da en un contexto de suba permanente de los valores y sin líneas de créditos desde el actor público. En este sentido el índice del precio medio del metro cuadrado, para el primer trimestre de 2007, acumula una suba de 9,67% en pesos y del 8,99 medidos en dólares en relación al promedio de precios de 2006.

 

El centro y la periferia local

Cuando se discrimina el volumen de actividad inmobiliaria según los distintos barrios montevideanos, Pocitos figura al tope de la lista con 2.099 contratos. Seguidos por los barrios del Cordón y Centro con 1.044 y 934 respectivamente. Los cotizados barrios costeros de Punta Carretas, Buceo y Malvín secundan a aquellos en el número de compra-ventas efectivizadas.

Al final, con menor actividad registradas figuran los barrios de Casabó con 33, Conciliación 26 y Bañados de Carrasco con 8 compra ventas registradas.

Sin embargo en estos últimos casos, como para muchos de los populares barrios de la periferia montevideana, estos registros de la actividad formal, escapan a la realidad de un mercado informal de la vivienda, que se ha venido consolidando en virtud de las crecientes y persistentes dificultades para los hogares con ingresos promedio para acceder a la vivienda.

Esta situación, es la que ha impulsado el fenómeno de expansión urbana en una ciudad en la que decae el número de habitantes.

A su vez mientras la ciudad se expande hacia sus bordes, cifras del 2004 indican que existen unas 60 mil viviendas vacías sólo en Montevideo. La mayor parte en la ciudad ya construida, este es un elemento a tenerse en cuenta a la hora de la implementación de nuevos programas habitacionales por parte del Estado.

No obstante esta oferta vacante, los precios ofertados y otras restricciones, presionan a las familias a cambiar precio por distancia, yéndose a vivir cada vez más lejos, extendiendo la ciudad y la demanda de servicios que necesariamente requieren de una densidad mínima para su rentabilidad.

La diferencias en los precios del metro cuadrado parecen avalar las decisiones de abandono y directamente imposibilidad de acceso para miles de familias a partes más cercanas de ciudad. Por ejemplo mientras el precio promedio del metro cuadrado en propiedad horizontal en el Barrio de Punta Carretas alcanza en su valor más frecuente los 937 dólares por metro cuadrado, en Pocitos 838, en el Centro alcanzan los 441 dólares, en Casavalle el metro cuadrado llega a 212 dólares. *