Mientras los alquileres suben 22% en un año, los nuevos contratos caen 40%

Por su parte el valor de los arrendamientos en el departamento de Canelones, muestra valores sensiblemente más bajos que los de la capital del país. Alcanzando precios promedio de $ 3.031 y valores frecuentes del entorno de $ 2.736.

Sin embargo dentro de las localidades canarias relevadas por el INE, la Ciudad de Costa se encuentra por encima de la media, acercándose a los valores capitalinos.

La fuerte segmentación del mercado inmobiliario, reflejo de lo que nos viene ocurriendo como sociedad, requiere analizar los datos tratando de disgregar las conclusiones según área de ciudad que, en general, se corresponde con niveles de ingresos al interior de cada zona.

En este sentido al observarse la evolución de los precios máximos pagados por nuevos contratos de alquiler se verifica una baja en relación a los anteriores dos trimestres.

Esto puede estar indicando que en este segmento, el mercado se encuentra más tonificado y tendiente a un precio de equilibrio, pues estos alquileres compiten con el incipiente dinamismo que los créditos hipotecarios de la banca privada vienen mostrando lo que los obliga a ajustar a la baja.

Mientras la suba constante de los alquileres, bastante por encima de la evolución general de precios, implica para los sectores sociales medios y medios bajos mas restricciones para el acceso de la vivienda. Estos sectores que habitual y necesariamente se abastecen de vivienda en este mercado, y que no tienen acceso a crédito, mas aún en ausencia del BHU, no puedan acceder a él. Esto conlleva a la expansión urbana y la migración poblacional hacia las periferias montevideanas, hacia zonas de menor valor del área metropolitana, cuando no a engrosar los asentamientos.

 

Mercado de compraventa

Por su parte, el índice del precio medio del metro cuadrado de las compraventas para la ciudad de Montevideo, durante el trimestre móvil diciembre-febrero de 2007 se incrementó 3,54% medido en moneda nacional y 2,85% en dólares, en relación al trimestre anterior. De este modo el número índice quedó fijado en 125,75 y 122,87 para las respectivas monedas.

Mientras tanto en el mismo período el índice de cantidades de compraventas registradas bajó un 18,1% en relación al trimestre anterior. Sin embargo debe considerarse que el período analizado coincide con el fin de año y los meses de menor actividad en general por las licencias.

El número de compraventas totalizaron los 14.900 casos entre propiedad común y horizontal, siendo éstas últimas el casi el 71% de las transacciones registradas en el período referido.

 

Actividad por barrio

Pocitos es la zona de Montevideo en el que se realizaron más operaciones con 2.099, seguido por el barrio del Cordón con 1.925, Centro con 934 y Punta Carretas con 761.

En el otro extremo la más baja cantidad de operaciones de compraventa se registran en Bañados de Carrasco con 89, Barrio Conciliación con 26 y Manga, Toledo Chico, Casabó y Pajas Blancas. Los datos sobre actividad inmobiliaria que releva el Instituto Nacional de Estadística muestra que las zonas de la periferia son las que registran menor dinamismo. En este sentido, guarda coherencia con lo que son no solo las preferencias del público y por ende la radicación de inversiones en el sector. Los barrios costeros son los que muestran mayor nivel de actividad. Debe resaltarse en este sentido el buen número de operaciones que registran las áreas centrales de la ciudad, como Cordón y el Centro que figuran entre los lugares donde más operaciones se han realizado. Incluso la propia Ciudad Vieja aparece dentro de los más activos.

 

Precios por barrio

El precio del metro cuadrado en Montevideo para propiedad horizontal alcanzó en promedio los 599 dólares.

Por su parte, la mediana, es decir el valor más frecuente, alcanzó los U$S 523. Si se observan entonces los valores más frecuentes transados según los barrios capitalinos no hay demasiadas sorpresas, al tope de los precios se ubica el exclusivo Carrasco con 951 dólares por metro cuadrado, incluso estar cerca de allí también vale, pues Carrasco Norte registra precios del entorno de los 816 dólares por m2.

Los barrios costeros de Punta Carretas y Pocitos alcanzan valores de 951 y 838 dólares el m2 respectivamente.

Por su parte los barrios del área central, que en el período analizado muestran un relativo dinamismo en el nivel de compraventas muestran valores sensiblemente más bajos a los costeros.

El Cordón 470 dólares, el Centro 441, mientras que en la Ciudad Vieja se pagaron 372 dólares el m2.

En el nivel relativamente bajo de los precios pagados en estas zonas centrales de Montevideo puede encontrarse parte de la explicación a su dinamismo. Por otra estas zonas si bien no son las mas deseadas por los sectores de demanda mas solvente guardan atributos objetivos para otras franjas de público, como la buena infraestructura de servicios, de transporte y la cercanía relativa a los principales lugares de la ciudad.

En el otro extremo las zonas periféricas de ciudad muestran los más bajos precios pagados por m2. *