Se viene el nuevo Sistema Nacional de Vivienda

La iniciativa legal crea una nueva institucionalidad que se hará cargo de todas las áreas relativas a la vivienda en el país. El nuevo diseño institucional está sustentado en tres ejes principales, el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente, que será la entidad encargada del diseño de las políticas que en materia de vivienda se llevarán adelante; la Agencia Nacional de Vivienda, cuyo cometido girará esencialmente entorno a la construcción y ejecución de los programas habitacionales, y además se hará cargo de la cartera pesada del Banco Hipotecario, la que pasará a gestionar. Esta cartera de deudores con problemas de pago, será objeto de un pormenorizado análisis para estudiar la situación en que se encuentra cada deudor y buscar soluciones.

El tercer eje estará dado por el Banco Hipotecario del Uruguay, o en realidad el nuevo BHU, ya que está prevista su radical reestructura, de modo de adecuar la institución bancaria a la cometidos que como tal debe desempeñar. Es decir el BHU, luego de su saneamiento financiero vía una fuerte capitalización, y la reestructura profunda de su organigrama funcional pasará a cumplir el rol de banco especializado en crédito hipotecario. La reestructura de la señera institución pública supone, entre otras medidas, el traspaso de parte de su plantilla de funcionarios, que en la actualidad ronda los 900, a la flamante Agencia Nacional de Vivienda. dotándola de personal con conocimiento y experiencia en temas habitacionales.

En el proceso viene participando activamente AEBU, para que la selección del personal cuente con la transparencia e idoneidad necesaria. Incluso aquellos funcionarios que pasen a desempeñarse en la órbita de la Agencia mantendrán su status de bancario y continuarán aportando a la caja respectiva.

Por otra parte el banco concentrará sus energías en accionar en la plaza como un fuerte agente de crédito que dinamice el mercado y compita, en igualdad de condiciones con los demás oferentes que en el rubro hipotecario ya se viene desempeñando con éxito. Para que ello sea así, ya se aprobó una normativa que agiliza los trámites de ejecución vía judicial para malos pagadores, de modo de dotar de certezas al mercado y volviendo más atractivo el mercado para nuevos inversores. El mercado de crédito hipotecario, tendrá de este modo un actor público dinamizador del mismo, con iniciativa y reglas claras, a la par de los privados. Además, con la entrada en vigencia del nuevo sistema tributario, se generan incentivos que buscan justamente dinamizar al sector inmobiliario, desgravando de IVA a los créditos hipotecarios en moneda nacional, y liberando del pago del Impuesto a la Renta a aquellos que tengas una propiedad en arrendamiento por valor menor a aproximadamente los 5 mil pesos uruguayos.

 

Seguros de crédito hipotecario

Todas esas medidas ya implementadas se verán reforzadas por novedosos instrumentos que todavía se encuentran en análisis y que refieren, entre otros, a seguros de créditos hipotecarios que permitirán dinamizar aún más el mercado a través de la minimización de los riesgos asociados. La implementación y adecuación de dichos instrumentos de respaldo viene siendo analizada en profundidad y para ello se han realizando estudios comparativos con estrategias implementadas tanto en Canadá como en México, que han permitido ampliar los segmentos de población destinatarios de crédito.

Esta ampliación permite incluso bajar considerablemente los enganches requeridos para acceder a un préstamo, que hoy son sumamente altos.

Por otro lado las entidades crediticias al tener que correr solas con el riesgo restringen el acceso a los mismos elevando sus exigencias.

Con los seguros a créditos hipotecarios, el riesgo disminuye, pues en los casos citados, el banco que ha realizado el préstamo, en caso de incumplimiento accede rápidamente al inmueble hipotecado y el seguro cubre la diferencia surgida por el fracaso de la operación.

Estos mecanismos, ensayados con éxito en otras latitudes, tienen además la ventaja que liberan capital para nuevas operaciones crediticias, pues a través de la securitización de las carteras e incluso, la emisión de bonos hipotecarios permite un mayor flujo de capitales hacia el sector inmobiliario dinamizándolo.

Esta mayor actividad a menor riesgo ha generado incluso la caída constante de todos los costos asociados, pero fundamentalmente la baja en las tasa de interés de estos préstamos, volviéndolos aún más accesible.

Queda sin embargo una etapa de análisis de estos instrumentos de modo de adecuarlos a nuestra realidad y a la escala bastante menor de nuestro mercado respecto a las experiencias canadienses y mexicanas. Otro ingrediente singular de estas experiencias y que se busca adecuar a nuestra realidad es propender hacia la universalidad de las políticas en materia de vivienda. Para ello, un mercado de créditos hipotecarios desarrollado permitirá a su vez liberar recursos estatales para poder atender de manera integral a aquellos segmentos que requieren incondicionalmente del respaldo público para poder acceder a una vivienda digna. *