Mayores costos, mayores precios, menor acceso a la vivienda

La incidencia del rubro materiales fue del 0,50% registrando también un incremento del 1,40%, alcanzando su índice los 234,28.

El otro factor preponderante de la industria de la construcción, es la mano de obra, que elevó sus costos un 0,27% , ubicándose su índice en 168,28 pero con una incidencia muy menor, del 0,06 % en los costos totales de esta rama de actividad, que se caracteriza por la utilización intensiva de mano de obra y con distintos niveles de calificación.

Este incremento sostenido de los costos de la industria de la construcción viene ocurriendo en un escenario signado por un aumento de los permisos de construcción durante 2005 en Montevideo, tendencia que parece confimarse para lo que va de 2006, registrándose incluso un mayor volumen de metros cuadrados.

 

La tierra urbana

Paralelamente el costo de la tierra en la zona más cotizada de la ciudad capital continúa aumentando fuertemente, y ya superó la barrera de los 3 mil dólares por metro cuadrado, según datos manejados por la revista Propiedades, especializada en el tema. Esto significa que el costo por unidad habitacional en la zona privilegiada de Montevideo o bien continuará aumentando hasta que los niveles de la demanda lo determinen, o supondrá la pérdida de rentabilidad para los inversores y promotores, que deberán absorber el sobreprecio que la demanda no esté dispuesta a pagar. Otra posible consecuencia de este incremento sostenido de los factores esenciales de la industria de la construcción es que ello presione a un descenso en la cantidad de proyectos y obras a realizarse, a la espera que las condiciones de mercado se modifiquen, o deteriore la calidad de los mismos buscando bajar costos

 

Los bancos de ladrillo

Sin embargo, desde la poscrisis de 2002, el sector inmobiliario viene siendo uno de los sectores de la economía que más ha captado el ahorro nacional, dada la desconfianza generada en el sistema financiero luego de los trágicos sucesos de aquel año. Por otro lado está el bajo retorno de los depósitos bancarios, las tasas de interés se mantienen bajas, lo que desalienta las colocaciones en la plaza bancaria local.

Este repunte de la construcción a impulso del sector privado, recordemos que el BHU aún continúa nocaut, tiene una incidencia muy focalizada en los lugares más cotizados de la ciudad, por lo que su incidencia en el parque inmobiliario de la ciudad es bien segmentado. Esta concentración de la demanda de suelo en las zonas costeras presiona también al alza el valor de estas privilegiadas localizaciones.

 

Las víctimas del auge

La otra cara de la moneda la representa el mercado de alquileres que viene soportando una contracción importante, y tiene en la creciente huida hacia la informalidad uno de sus costados más aberrantes.

La oferta de viviendas en alquiler en Montevideo, es un 55% menor al año 2003. Según datos de la publicación Propiedades, en la zona central (Centro, Ciudad Vieja y Cordón) la contracción de la oferta representa el 66% respecto a la existente tres años antes y la pericentral, es decir la inmediatamente contigua a las áreas centrales de la ciudad, (Jacinto Vera, La Blanqueada, La Comercial y Paso Molino) verifican grandes caídas en la oferta de viviendas en alquiler, reforzando el proceso de exclusión, pues esta escasez deviene en un alza de los precios, los que por lo general exceden la capacidad de pago de la familia promedio.

Esta reducción abarca tanto a casas (- 46%) como a apartamentos (- 61%). A los efectos enervantes de la exclusión, debe sumársele a esta disminución un desajuste entre la oferta y la demanda de alquileres elevando el precio de los mismos en las zonas consolidadas o formales de la ciudad. En lo que va de 2006 la costa supuso el 54% de la oferta total de viviendas en Montevideo, hace dos años implicaba el 36%. Estas señales alertan sobre la dualización creciente del mercado inmobiliario, pero también de la sociedad en su conjunto

 

Juntos pero separados

La extrema dinámica y valorización de la zona costera contrasta con la baja oferta de arrendamientos y el vaciamiento que de las zonas intermedias se viene observando con obstinada recurrencia.

La distancia, la brecha existente entre estas dos dinámicas antagónicas de los segmentos del mercado inmobiliario, tienen fiel reflejo, y seguramente son parte de las causas del proceso de fragmentación que vive nuestra sociedad.

Por otra parte el vaciamiento que estas condiciones de mercado generan en las partes antes mencionadas de la ciudad la desvalorizan, la tornan lugares más degradados e inseguros, al tiempo que la expansión urbana provocada por la informalidad obliga a extender los servicios básicos encareciendo doblemente el mantenimiento de la ciudad en condiciones dignas de habitabilidad. *