Las soluciones de fondo del EP-FA al problema de la vivienda

El Uruguay tiene 92% de población urbana, 50% de ella en Montevideo. Al mismo tiempo en los últimos 10 años ha disminuido fuertemente la calidad de vida de la población lo que significa, en un marco de deterioro social, consecuencias en el área del hábitat tales como: viviendas vacías y desdensificación residencial, por un lado, frente a expansión urbana y periférica por otro; precariedad constructiva; infraestructuras incompletas, entre lo más relevante.

La paradoja del Uruguay de hoy es que mientras hay decenas de miles de viviendas desocupadas, crecen los asentamientos, los sin techo y cada vez se hace más dificultoso permanecer en la vivienda (el BHU tiene 55% de morosos y el peso del alquiler aumenta fuertemente en los sectores populares). Tengamos claro que desde 1998 hubo 13.000 lanzamientos y un 60% de los habitantes de los asentamientos precarios son ex inquilinos, a diferencia de la fundamentación casi jocosa del director actual de la OPP que explica los asentamientos por la emigración rural.

Los ejes de una propuesta de vivienda

En primer lugar es un objetivo central impulsar una política que efectivice el derecho constitucional a la vivienda para todos los sectores.

En segundo lugar, tanto en el diseño de la política, como sobre todo en su ejecución es necesario dar el más amplio espacio a la participación ciudadana.

En tercer lugar es necesario definir un conjunto de herramientas diversas, para atacar los diferentes aspectos de la problemática como son la permanencia en la vivienda, el acceso a ella, su mejoramiento, y su mantenimiento.

En cuarto lugar se debe usufructuar las infraestructuras existentes, para impedir el crecimiento desmedido y no planificado de las áreas urbanizadas, así como las potencialidades de la construcción como generadora de empleo.

En quinto lugar no hay política universal de vivienda sin subsidios en su acceso y esa política debe tener continuidad para que sea eficaz.

Propuestas concretas

La política de vivienda debe articular la producción de viviendas tanto nuevas como recicladas, el mejoramiento y mantenimiento de las existentes; la provisión de servicios; la obtención de materiales y el asesoramiento, como subconjuntos de un proyecto nacional de vivienda.

La política de vivienda debe comenzar con la implementación de un «Plan de Urgencia» para atender las situaciones más graves

Tanto las viviendas incorporadas en el Plan de urgencia como aquellas que vayan formando parte del Plan global presentarán estas características:

* Las viviendas nuevas se localizarán en zonas con servicios

* Se impulsará el reciclaje y refuncionalización de las existentes

* Las viviendas reunirán las condiciones mínimas de superficie acordes a la integración familiar y los requisitos de higiene y confort establecidos en la Ley de 1968 (incluyendo lo concerniente a barreras arquitectónicas para los discapacitados de la ley 16.095)

Las políticas de vivienda deben generar un nuevo espacio y un cambio radical en la concepción de vivienda, pero no por ello dejar de lado experiencias que, como Mevir han dado resultado. Sin embargo debe buscarse su reestructura para incorporar la autogestión de los destinatarios, tal cual se da en las cooperativas, profundizando los programas de producción (asistencia técnica, capacitación y crédito) y mejoras en infraestructura y vivienda.

Debe crearse una Cartera Nacional de Tierras urbanizadas y carteras departamentales, con base en las propiedades fiscales no utilizadas, el canje de deudas por inmuebles y bienes privados que, luego de un plazo prudencial, continúen ociosos.

Sobre el financiamiento de la vivienda

La administración financiera del Plan requiere de la existencia de un organismo financiero, con especialidad en el tema y la estructura funcional, material y humana adecuada. Por consiguiente, hace falta un Banco de la Vivienda.

El actual Banco Hipotecario reúne algunas características indiscutiblemente favorables para cumplir esas tareas (experiencia, tradición, conocimiento, recursos humanos, infraestructura) pero también tiene «debilidades», particularmente su situación económico-financiera y su imagen ante la opinión pública, comprometida por muchos años de manejo clientelístico y poco responsable por parte de sus directorios. Lo que se necesita es corregir sus problemas: profesionalizando su gestión y aliviándolo de la presión de los compromisos financieros a los que lo llevó la equivocada gestión anterior (captación en plazos, moneda y tasas inadecuadas) entre otras reformas. La conducción de la política, desde luego, debe estar en manos del Ministerio de Vivienda.

En ese marco existirán líneas de financiamiento accesibles -y algunas de ellas subsidiadas- tanto para la compra de tierras urbanizadas, como para el propio proceso de compra de la vivienda.

Los recursos para estas políticas se obtendrán de diversas fuentes; los de origen fiscal deberán ser por lo menos iguales al producido del Impuesto a los Sueldos creado en 1968 («2%»), independientemente de la existencia de este tributo o su sustitución por un impuesto a la renta de las personas físicas.

Finalmente es necesario racionalizar el uso de los recursos estatales, incorporando al Plan las tierras baldías y fincas vacías o subutilizadas que sean adecuadas a estos proyectos.

El acceso y la permanencia en la vivienda

El Plan contemplará distintas formas de tenencia: propiedad privada individual, con uso y goce, arrendamiento con y sin opción a compra, etc.

Un objetivo central del acceso a la vivienda son los sectores socialmente más vulnerables de la sociedad. Deberá priorizarse su acceso a la vivienda pero integrado a planes globales, evitando la segregación de cualquier especie y el desarraigo que marginaliza.

Para evitar los problemas a que hacemos referencia se deben aplicar medidas para que la «población de riesgo», en tanto cambia su situación socioeconómica, pueda acceder a soluciones adecuadas, vía arrendamiento, subsidio total o parcial, Cartera de Tierras, Banco de Materiales y asistencia técnica, complementadas con acciones educativas, laborales y sanitarias.

En el tema de la permanencia, se debe poner en marcha una ley de franjas (ya propuesta en el Parlamento por el EP-FA y aún existente en el pasado con la ley de franjas 14.105) para que una vez que se accede a la vivienda los pagos estén en proporción a los ingresos familiares en todas las situaciones.

En el caso de los arrendamientos se implementará un Fondo de Garantía y para las pensiones e inquilinatos se debe ajustar la reglamentación para dar seguridad a usuarios y propietarios. El Estado intervendrá en la regulación del mercado de arrendamientos de vivienda de interés social (precio inicial, ajustes, plazo), otorgando incentivos para los propietarios que actúen dentro del mismo (garantías de cobro y conservación, créditos para mantenimiento).

El marco Institucional

La política de vivienda será conducida, con enfoque integral, por el ministerio respectivo, en coordinación con los demás organismos involucrados y con las políticas productivas, sociales y de desarrollo territorial.

Un diseño centralizado con una ejecución descentralizada, para recoger de manera directa las necesidades locales y sectoriales, por medio de las Intendencias y las organizaciones sociales, las que participarán en la planificación y asignación de recursos.

Por otro lado el BHU, debe asumir el papel de órgano central del sistema financiero de la vivienda, limitándose a esa función, en la que deberá actuar con autonomía bancaria, sin asumir la de constructor o promotor, sin tomar a s
u cargo una parcela del mercado, ni otras funciones ajenas a la financiera. En ese sentido el Banco debe actuar como un banco de fomento, que sea el ejecutor financiero de una política social y no como un banco privado más, modificando su esquema de decisión con la integración de representantes de organizaciones sociales, gremiales y empresariales en el Directorio (Art.189 Constitución). *